贷款是银行（出借人）向借款人（借款人）交付一定数量的货币，借款人承诺在一定期限内偿还等量货币和约定利息的合同。
换句话说，抵押贷款是一种中长期贷款，由银行或其他授权的金融中介机构支付，根据合同规定的摊销计划偿还。
抵押贷款和摊销计划分为固定利率和可变利率贷款。 对于固定利率抵押贷款，客户在整个贷款期间始终向银行支付相同的利息，而对于浮动利率抵押贷款，他们将根据利率的每月趋势支付。
类型
下列抵押贷款属于中长期抵押贷款：
1.按揭贷款
抵押贷款类别包括所有以抵押形式存在的担保贷款，因此除土地、重组或建设贷款外，还包括流动性贷款或合并贷款。
2.土地贷款
与抵押贷款相比，房地产贷款在抵押类型和可支付金额方面都有限制。 登记为担保的抵押必须是一级抵押，并且除非提供进一步的担保（例如人寿保险单），否则可以融资的最大百分比不能超过价值和价格之间较低者的 80%根据贷款请求出售房产。 一个人的抵押属于土地抵押类别会导致优惠，例如：
– 公证费减半的可能性；
– 由于通过还款融资的资本减少，抵押贷款的记录价值可能会减少；
– 银行开始执法行动之前的时间更长；
– 在细分为多个单元的情况下获得贷款和抵押贷款拆分的可能性。
建筑贷款
在这种情况下，抵押登记在建筑用地上，一旦建成，将涵盖整个房产，因此在出售不同单位的情况下，必须提出分割请求。 通常，建筑贷款是根据或多或少预先确定的工程进度水平分批发放的，而不是一次性发放的。
这方面对较高的初步和评估成本有影响（因为必须进行更多的干预），据了解，融资金额等于贷款协议中约定的金额。 对于其余部分，与土地贷款的考虑因素相同。
无抵押贷款
无抵押贷款是一种没有抵押贷款支持的贷款，提供延期分期付款。
兴趣与解剖学
授予贷款后到期的利息分为补偿性或对价性利息和违约利息。
前者（补偿性或对价性）是债务人所欠的一笔款项，但没有规定还款期限。
另一方面，如果付款期限已设定但已届满，则债权人自履行期限届满起有权收取利息，利息始终是补偿性的，但如果债权人已提供正式通知，将处理因延误而到期的利息，因此拖欠利息。
然而，有时兴趣会反过来产生新的兴趣，这种现象被称为解剖学。
该术语表示利息资本化现象。 这是对先前已经产生的损害债务人利益的利息的应用。 例如，对于 100 欧元的资本，在给定期间内，他们赚取的利息等于 2 欧元。 分解主义在于，如果不支付这些利息，它们将被添加到资本中（100 欧元 + 2 欧元），以便在接下来的利息计算期间，利息不再以 100 计算，而是以102. 依此类推。
从 2016 年 120 月起，TUB 第 2 条第 60 款定义了以年度资本化（不再是季度）回归解剖主义。 XNUMX天后，客户可以要求利息，选择是在恢复资本化时从活期账户中扣除还是还清利息账户。
复利在利息支付中是被禁止的，而最近，随着“拯救银行”的法令，它被重新引入用于可以资本化的违约利息。
anatocism 的概念也适用于其他金融服务，例如消费信贷、贷款、短期贷款和经常账户透支。
比如最近的一句话n。 最高法院于 17150 年 17 月 2016 日颁布的第 XNUMX 号法令肯定了银行合同中的分派和高利贷问题的新法律原则。
与抵押有关的费用
抵押贷款成本分为一次性抵押贷款成本（仅支付一次）和循环抵押贷款成本（在贷款期限内支付）。
一次性按揭费用为：
1. 初步费用：初步调查是银行采取所有必要行动以确定是否应授予贷款的阶段，例如评估贷款申请人的信誉或获取必要的文件。 成本可以确定为一个固定金额，在 180 到 300 欧元之间波动，或者以融资金额的 0,1% 到 0,5% 之间的百分比确定；
2. 评估费用：评估由银行信任的技术人员进行，他确定房产的价值，但最重要的是它没有出现异常或建筑滥用。 费用在 100 到 300 欧元之间；
3. 替代税：代替登记税、抵押税、地籍税和印花税，根据第 168/2004 号法令，如果支付实体是银行或金融机构，则需要支付金额的 0,25%购买可享受首次置业福利的住宅物业；
4. 公证费：包括公证费（按具体关税计算）和合同活动（特别是抵押登记）应向国家缴纳的税款。 这些费用根据契约类型、抵押金额和贷方而有所不同。 鉴于各种因素的可变性，始终建议对公证费用进行具体估算；
5. 提前偿还抵押贷款的费用：第 7/40 号法律（Legge Bersani）第 2007 条规定，自 2 年 2007 月 2 日起，自然人为“购买或用于住房或开展个人经济或专业活动的房地产单位的翻新。 对于截至 2007 年 XNUMX 月 XNUMX 日发放的贷款，提前偿还贷款有时需要向银行收取佣金。 它是一种全包率，具有对要求提前支付部分或全部剩余资本的债务人的惩罚性质。
另一方面，经常性抵押贷款成本是：
1.代收或代收手续费和管理费：通常的做法是要求每次付款收取分期代收手续费，通常在1到3欧元之间。 还有一长串管理微观费用，例如用于颁发利息费用年度证明或发送利率变更通知的费用。
2. 抵押保险的费用：火灾保险是强制性的，其总费用取决于财产的价值以及抵押的数额和期限。 指示性的 100.000 欧元的抵押贷款超过 15 – 20 年（总成本在 250 和 400 欧元之间变化）。 此外，一些贷方可能会要求您购买人寿保险。
