ローンとは、銀行 (貸し手) が対象 (借り手) に一定の金額を提供し、対象 (借り手) が一定期間にわたって同額と合意された利息を返済することを約束する契約です。
言い換えれば、住宅ローンは中長期のローンであり、銀行またはその他の認可された金融仲介機関によって支払われ、契約で確立された償却計画に従って返済されます。
住宅ローンおよび償却プランは、固定金利ローンと変動金利ローンに分けられます。 固定金利の住宅ローンでは、顧客はローンの全期間にわたって常に同じ金利を銀行に支払いますが、変動金利の住宅ローンでは、毎月の金利の傾向に基づいて支払います。
種類
以下に説明する住宅ローンは、住宅ローンによって担保された中長期ローンのカテゴリに属します。
1.住宅ローン
モーゲージ ローンのカテゴリには、モーゲージ形式のすべての有担保ローンが含まれるため、土地、リストラ、または建設ローンに加えて、流動性ローンまたは統合ローンも含まれます。
2. 土地ローン
不動産ローンは住宅ローンに比べて、住宅ローンの種類や返済できる金額に制限があります。 保証として登録された住宅ローンは、必ず 80 度であり、融資可能な最大パーセンテージである必要があります。ローン要求の対象となる物件の売却。 抵当権を土地抵当権のカテゴリーに属することは、次のような譲歩につながります。
– 公証人の手数料を半分にする可能性;
– 返済によって資金調達された資本が減少するにつれて、住宅ローンの記録された価値が減少する可能性。
– 銀行が執行措置を開始するまでの時間が長くなる。
– いくつかの単位に分割する場合、ローンと住宅ローンの分割を取得する可能性。
建物ローン
この場合、抵当権は建物の土地に登録され、一度建てられた物件全体を対象としますので、異なるユニットの売却の場合は、分割の申請が必要です. 原則として、建設ローンは、多かれ少なかれ事前に確立された作業の進捗レベルに応じて、単一のソリューションではなく、分割して支払われます。
この側面は、（実行しなければならないより大きな介入のために）より高い予備費用と評価費用に影響を与えます。 残りについては、土地ローンと同じ考慮事項が適用されます。
無担保ローン
無担保ローンはローンであり、住宅ローンによってサポートされておらず、繰り延べ払いの分割払いを提供します。
興味と解剖学
ローンの付与後に支払われる利息は、補償利息または対価利息とデフォルト利息に分けられます。
前者（補償金または対価）は、返済期限が設定されていない金額に対して債務者が負うものです。
一方、支払い期間が設定されていたが満了した場合、債権者は、履行期間の満了から、利息を受け取る権利を有します。これは常に補償されますが、債権者が正式な通知を提供した場合、遅延のために支払われるべき利息を処理し、したがってデフォルトの利息を処理します。
しかし、時々、興味が次々に新しい興味を生み出すことが起こり、この現象はアナトシズムと呼ばれます.
この用語は、関心の大文字化の現象を示します。 これは、債務者に損害を与える前に既に発生した利息に対する利息の適用です。 たとえば、資本金が 100 ユーロの場合、一定期間に 2 ユーロの利息が発生します。 アナトシズムは、これらの利子が支払われない場合、資本 (100 ユーロ + 2 ユーロ) に追加され、次の利子の計算期間で、利子が 100 ではなく 102 で計算されるようにするという事実にあります。 XNUMX. などなど。
2016 年 120 月から、TUB の第 2 条第 60 項は、年次資本化 (四半期ごとではなく) によるアナトシズムへの復帰を定義しています。 XNUMX日後、顧客は利息を要求し、資本化の再開で当座預金口座から引き落とすか、利息口座を完済するかを選択できます。
複利は利息の支払いで禁止されていますが、最近、「貯蓄銀行」命令により、資産化できるデフォルト利息のために再導入されました。
アナトシズムの概念は、消費者信用、ローン、短期ローン、当座貸越などの他の金融サービスにも適用されます。
最近、例えば、文n。 17150 年 17 月 2016 日の破毀院による XNUMX は、銀行契約における解剖学と高利貸しの問題における新しい法の原則を確認しました。
住宅ローンに関連する費用
住宅ローンの費用は、一度だけ支払われる一時的な住宅ローンの費用と、ローンの存続期間にわたって支払われる繰り返しの住宅ローンの費用に分けられます。
一時的な住宅ローンの手数料は次のとおりです。
1. 予備的費用: 予備調査は、銀行が、ローン申請者の信用度の評価や必要な書類の取得など、ローンを許可するかどうかを決定するために必要なすべてのアクションを実行するフェーズです。 費用は、180 から 300 ユーロの間で変動する固定額として、または融資額の 0,1% から 0,5% の間のパーセンテージとして決定できます。
2. 査定費用: 査定は、資産の価値を確認する銀行の信頼できる技術者によって行われますが、何よりも異常や建物の乱用がないことを確認します。 費用は 100 ～ 300 ユーロです。
3. 代替税: 登録、抵当、地籍および印紙税の代わりに、立法令 168/2004 に従って、支払い元のエンティティが銀行または金融機関である場合、支払い額の 0,25% の範囲で必要とされます。最初のホーム特典を利用できる居住用不動産を購入する。
4. 公証人手数料: 公証人の手数料 (特定の料金表に従って計算される) と、契約上の活動 (特に抵当権の登録) のために州に課せられる税金が含まれます。 これらの費用は、証書の種類、住宅ローンの金額、および貸し手によって異なります。 さまざまな要因の変動性を考慮して、公証人費用の具体的な見積もりを要求することを常にお勧めします。
5. 住宅ローンの早期返済費用: 法律 7/40 (Legge Bersani) の第 2007 条は、2 年 2007 月 2 日以降、「購入または住宅用、または経済活動または職業活動を行うために使用される不動産ユニットの改修。 2007 年 XNUMX 月 XNUMX 日までに付与されたローンについては、ローンの早期返済は、銀行に有利な手数料の対象となることがありました。 それは、残余資本の一部または全部を前払いすることを要求する債務者に課せられるペナルティの性質を持つ包括的な料金でした。
一方、定期的な住宅ローンの費用は次のとおりです。
1. 集金または集金手数料および管理手数料: 通常、1 回の支払いに対して分割払いの集金手数料 (通常 3 ～ XNUMX ユーロ) を請求するのが一般的です。 また、毎年の支払利子証明書の発行や料金変更の通知の送付など、管理上のマイクロ経費の長いリストもあります。
2. 住宅ローン保険の費用: 火災保険への加入は必須であり、その総費用は物件の価値と住宅ローンの金額と期間によって異なります。 目安として、100.000 ～ 15 年間で 20 ユーロの住宅ローンの場合 (総費用は 250 ～ 400 ユーロの間で変動します)。 また、一部の貸し手は、生命保険への加入を要求する場合があります。
