Il settore immobiliare, considerato come somma degli investimenti in costruzioni, spesa per affitti e per servizi di intermediazione, rappresenta praticamente un quinto del Pil nazionale, e vanta interdipendenze cruciali per la determinazione del ciclo aggregato. Secondo le stime dell’Area Research e IR di Banca MPS, tenendo conto, infatti, degli effetti indiretti, un incremento di spesa nel settore delle costruzioni genera, sull’intera economia, un impatto complessivo in termini di valore tra i più elevati tra quelli attesi nel caso la maggiore spesa sia in alternativa destinata agli altri settori, sia dell’industria, sia dei servizi.
Con le risorse stanziate dal Governo per nuove infrastrutture, che hanno subito dal 1990 una riduzione di oltre il 60%, il comparto delle costruzioni sconta una crisi persistente e con pesanti risvolti dal lato occupazionale: il peso delle costruzioni sul VA nazionale è così diminuito costantemente negli ultimi sette anni, attestandosi nel2013 al 4,9% circa in termini reali. Dall’applicazione della clausola di flessibilità europea prevista per gli investimenti, potrebbero giungere risorse (4/5 Mld di euro nel 2014) per rilanciare il comparto, tuttavia è fortemente necessaria un’azione di Governo mirata a superare l’incompatibilità tra una disponibilità di fondi strutturali europei ed il loro mancato utilizzo per rispettare i vincoli di finanza previsti dai Patti di Stabilità interni di regioni ed enti locali, oltre ad un’adeguata spending review, in grado di liberare risorse aggiuntive.
Anche il segmento residenziale risulta penalizzato, con il numero di abitazioni compravendute in Italia che dal 2007 si è praticamente dimezzato; la contrazione, seppur in raffreddamento, prosegue a tassi consistenti (-8% a/a nel IV trim. del 2013).
L’indicatore di fiducia delle costruzioni segnala prospettive incerte nel breve termine per il comparto, mentre la flessione dei prezzi delle abitazioni sembra destinata a proseguire. In un tale scenario, secondo le stime dell’Area Research e IR di Banca MPS, nell’ipotesi che nel corso del 2014 vi sia una contenuta ripresa delle compravendite residenziali (confermata dall’ultimo Osservatorio Immobiliare Nomisma), l’erogazione dei mutui potrebbe crescere di quasi il 15%, in presenza anche di politiche di offerta più espansive da parte degli intermediari creditizi.
Dall’Analisi svolta, emerge l’importanza del finanziamento bancario al settore, con il credito erogato – sotto forma di mutui alle famiglie, prestiti alle imprese di costruzioni e alle attività immobiliari di servizio – che rappresenta oltre un terzo degli impieghi bancari totali e quasi il 50% di quello destinato a famiglie e imprese. Ma l’elevato grado di leverage registrato dalle imprese di costruzioni (i debiti finanziari in rapporto alla somma degli stessi e del patrimonio, nel 2007 erano di 20 e 14 p.p. più elevati di quelli medi delle imprese dell’industria e del comparto dei servizi, rispettivamente) rappresenta un fattore di forte vulnerabilità che si riflette sulla qualità del credito. L’evoluzione più recente mostra un sensibile calo dei finanziamenti al comparto delle costruzioni e una maggiore tenuta dei mutui alle famiglie, nonostante la marcata flessione sperimentata nei flussi delle nuove erogazioni negli scorsi anni.
Per rilanciare il settore, l’utilizzo di canali di finanziamento alternativo a quello bancario risulta decisivo: dalla diffusione dei fondi immobiliari e dalla ripresa del Project Financing potrebbero giungere delle soluzioni che comunque comportano il coinvolgimento del partenariato pubblico.
