Da Torino a Roma, da Milano a Napoli passando per Bologna. L’appuntamento finale con l’Imu si avvicina e chi abita nei grandi centri deve prepararsi al peggio. Che si tratti della prima o della seconda casa, saranno i residenti nelle grandi città a pagare il conto più salato, in alcuni casi superiore addirittura ai 4.000 euro.
In questi giorni di calcoli frenetici – la scadenza per il versamento del saldo è fissata al 17 dicembre – la maggior parte dell’attenzione si concentra sulle aliquote. In particolare, nel mirino dei contribuenti ci sono gli spostamenti decisi dai sindaci rispetto alle soglie standard. Eppure queste novità non pesano sul conteggio finale quanto la base imponibile. Al numero uno nella lista dei colpevoli ci sono infatti i valori catastali, ormai del tutto scollati dalla realtà, perché basati su tariffe d’estimo vecchie di oltre due decenni.
Secondo una ricerca della Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare) analizzata oggi dal Sole 24 Ore, Torino e Roma si scambiano le prime due posizioni nelle classifiche su prima e seconda casa. L’Imu più cara in assoluto sull’abitazione principale si paga nel capoluogo piemontese (1.252 euro in semicentro, 1.416 euro in centro, 114 euro in periferia), seguito a breve distanza dalla capitale (rispettivamente 1.154 euro, 1.843 euro e 373 euro). A chiudere il podio c’è Napoli (828 euro, 1.023 euro e 164 euro), mentre Milano si trova solo in nona posizione (633 euro, 1.591 euro e 185 euro).
Il conto diventa ovunque molto più salato se prendiamo in considerazione la seconda casa. Ad aprire la graduatoria, la solita coppia: prima Roma (2.869 euro, 4.332 euro e 1.214 euro), seconda Torino (2.679 euro, 2.980 euro e 579 euro). In questo caso al terzo posto si piazza Bologna (2.538 euro, 3.035 euro e 1.407 euro), mentre Milano risale fino alla quarta posizione (2.207 euro 4.746 euro e 1.021 euro). Quinta Napoli (2.180 euro, 2.594 euro e 773 euro).
Veniamo ora alla famigerata base imponibile. Per calcolarla bisogna partire dalla rendita catastale associata all’immobile al primo gennaio dell’anno in corso e rivalutarla del 5%. Il numero ottenuto deve essere moltiplicato per un coefficiente che varia a seconda del tipo d’immobile: 160 per le abitazioni, 80 per gli uffici, 55 per i negozi.
Il vero problema è che i valori ricavabili dal Catasto hanno ben poco di verosimile. In primo luogo perché il sistema attuale utilizza come unità di misura per stimare gli immobili il numero di vani, non dei metri quadri. Questo significa che – agli occhi del Fisco – il valore di un’abitazione piccola con quattro stanze è superiore a quello di un’abitazione più grande ma divisa in tre ambienti. Il mercato, naturalmente, non ragiona così.
Ma non basta. Le cifre che ancora oggi si prendono in considerazione sono state calcolate alla fine degli anni 80. E’ passato troppo tempo per pensare che quei numeri siano ancora realistici: non solo perché i prezzi delle case sono saliti a più riprese, ma anche perché i proprietari possono essere intervenuti sull’immobile, magari aumentando di molto il suo valore di mercato.
Non sorprende quindi che fra i primi punti della delega fiscale affidata al governo ci sia proprio la riforma del Catasto. L’obiettivo è riavvicinare i valori fiscali ai prezzi delle abitazioni, in modo da rende più equo il prelievo. Purtroppo ci vorranno ancora degli anni. Alla prossima scadenza Imu, invece, manca meno d’un mese.