Oggi, agli occhi del Fisco, il valore di una casa piccola con quattro stanze è superiore a quello di un’abitazione più grande ma divisa in tre ambienti. E’ questa la principale stortura che la riforma del Catasto si propone di raddrizzare nei prossimi cinque anni. L’innovazione numero uno sarà il passaggio dal criterio del numero di vani a quello dei metri quadri, ma per calcolare quanto valgono gli immobili italiani (che sono più di 63 milioni) entreranno in gioco anche molte altre variabili.
“La collaborazione è fondamentale – ha detto ieri la numero uno dell’Agenzia delle Entrate, Rossella Orlandi, nel corso di un convegno sul Catasto organizzato dall’Ordine degli architetti –. Il sistema funziona se ognuno si prende la sua responsabilità e si applicano le regole senza deroghe. Vi prego di essere consapevoli che se non collaboriamo, nessuno può farcela”.
Il nuovo Catasto distinguerà due destinazioni d’uso: ordinaria e speciale. Nel primo caso, le categorie catastali scenderanno da 26 a 8, raggruppando le abitazioni in tre sole categorie (fabbricati residenziali plurifamiliari o promiscui, fabbricati residenziali unifamiliari, plurifamiliari isolati o a schiera e abitazioni tipiche dei luoghi) e cancellando la distinzione tra abitazioni signorili, ordinarie e popolari.
La destinazione d’uso speciale, invece, comprenderà ben 18 categorie catastali (dagli ospedali alla scuola passando per gli ospedali e altro ancora).
Per quanto riguarda infine i cosiddetti immobili improduttivi (le chiese, ad esempio), continueranno ad essere esenti da tassazione.
LE COMMISSIONI
A inizio novembre il Consiglio dei ministri ha approvato il decreto attuativo che dà il via al lavoro delle nuove commissioni censuarie: 106 a livello locale (che si insedieranno entro un anno dall’entrata in vigore del decreto) e una centrale, a Roma, con compiti di supervisione. Tutte le commissioni sono divise in tre sezioni, competenti rispettivamente sul catasto dei terreni, su quello urbano e sulla revisione del sistema estimativo del catasto dei fabbricati.
NUOVI CRITERI…
Il principale compito delle commissioni sarà proprio la revisione dei parametri su cui si basano gli estimi catastali. Per le abitazioni in fabbricati residenziali plurifamiliari o promiscui, le variabili saranno almeno sette: metri quadri, tipologia edilizia, contesto urbano, stato di conservazione, presenza di ascensore, affaccio e livello del piano.
L’obiettivo finale è riscrivere non solo le rendite, ma anche i valori patrimoniali. A questo scopo saranno presi a riferimento i valori di mercato del triennio precedente, ovvero quelli del periodo 2012-2014, visto che la riforma parte quest’anno.
Le cifre che ancora oggi si prendono in considerazione sono state calcolate alla fine degli anni Ottanta e ormai è passato troppo tempo per pensare che quei numeri siano ancora realistici, non solo perché i prezzi delle case sono cambiati profondamente, ma anche perché i proprietari possono essere intervenuti sull’immobile, magari aumentando di molto il suo valore di mercato con una ristrutturazione.
…E NUOVA TASSAZIONE
Il percorso della riforma, secondo il Fisco, si concluderà nel 2019 e i numeri così ottenuti diventeranno la base imponibile per il pagamento delle imposte sugli immobili. L’amministrazione punta a non modificare il gettito fiscale complessivo, bilanciando aumenti e riduzioni.
Per evitare nuovi squilibri, è ovvio che il governo dovrà ricalibrare anche le aliquote. D’altra parte, la riforma della tassazione sugli immobili dovrebbe arrivare ben prima del 2019, perciò, quando la riforma del Catasto sarà conclusa, Imu e Tasi dovrebbero essere confluite in un’unica “Local Tax”.
