Gestione caratteristica immobiliare positiva, ma redditività negativa. Incidono ancora Imu e Tasi, seppure in modo meno incisivo. Si evidenzia un aumento della liquidità nell’asset allocation. Queste le principali evidenze del X Monitor sulla Finanza Immobiliare, lo studio realizzato dal Dipartimento di Scienze Economiche e Aziendali dell’Università di Parma in collaborazione con Caceis Bank (asset servicing del gruppo Crédit Agricole) che si pone l’obiettivo di analizzare gli investimenti finanziari dei fondi immobiliari italiani.
La ricerca, quest’anno, ha visto la partecipazione di 16 società di gestione attive nel real estate e ha preso in analisi 67 fondi immobiliari di cui 23 quotati, per un totale di attività al 31 dicembre 2016 pari a 8.352 milioni di euro, ossia circa il 18% delle attività di tutti i fondi immobiliari italiani censiti nel rapporto Assogestioni nel secondo semestre 2016.
Dal punto di vista reddituale, emerge la perdita di esercizio riportata nel 2016 dai fondi immobiliari oggetto del campione, pari a -296,4 milioni di euro. Si tratta di un risultato peggiore rispetto a quello registrato nel 2015, quando la perdita si è attestata a -83,6 milioni di euro.
Il risultato netto della gestione caratteristica ha presentato un saldo negativo di 208,4 milioni di euro. A influire sul risultato sono stati i contributi negativi della gestione degli strumenti finanziari, pari a -234,8 milioni di euro, della gestione crediti, pari a un milione di euro, e degli oneri finanziari, pari a -58,5 milioni di euro.
La gestione dei beni immobili ha fornito invece un contributo positivo di 84,5 milioni di euro, anche se inferiore rispetto a quello di 98 milioni di euro del 2015. A gravare sulla perdita finale, invece, sono stati gli oneri di gestione pari a 84,7 milioni di euro. Nel 2016, l’incidenza di IMU e TASI sulla perdita d’esercizio è stata del 16,31%, in diminuzione rispetto al 66,51% del 2015 e al 19,38% del 2014.
“I dati della decima rilevazione confermano come i fondi immobiliari del campioni, pur in uno scenario ancora non del tutto positivo – ha detto Claudio Cacciamani, professore ordinario di Economia degli Intermediari Finanziari presso l’Università di Parma – mostrino un risultato della gestione immobiliare comunque positivo, segno di una capacità professionale di gestione consolidata”.
In termini di asset allocation, i fondi analizzati detengono una quota di asset immobiliari (immobili e diritti reali immobiliari) pari all’79,97%, in lieve calo (-1,5%) rispetto alla rilevazione dello scorso anno, ma pur sempre più elevata del livello minimo del 66,67% imposto dalla legislazione e dai regolamenti.
La prevalente destinazione d’uso di questi asset è terziario direzionale, seguita da commerciale (centri e parchi commerciali, supermercati), residenze sanitario assistenziali e hotel, a cui si affiancano, in misura limitata, posti auto scoperti e coperti, magazzini, villaggi turistici, caserme, capannoni industriali, multisala cinematografiche. Dal punto di vista geografico, prevale la scelta di immobili situati al Nord (soprattutto Nord-Ovest), con le città di Milano, Torino, Bologna, Lodi, Modena, Biella, Como, Padova e al Centro (con Roma che primeggia sulle altre città).
L’analisi del portafoglio dei fondi immobiliari indica come sia diminuito il ricorso agli strumenti finanziari (questa asset class pesa oggi l’9,15% degli attivi, nel 2015 era il 10,09%). All’interno di questa categoria hanno subito una forte riduzione le partecipazioni non quotate, la cui quota è passata dal 52,57% del 2015 al 37,10% del 2016 (-15,47%), rappresentate per la maggior parte da partecipazioni di controllo, che sono comunque diminuite del 13,43%. I fondi immobiliari hanno privilegiato l’investimento in quote di Oicr, la cui incidenza è passata dal 36,76% al 55,42%. Il peso dei titoli di debito invece è risultato pari al 7,10% (in calo rispetto all’8,19% del 2015). Infine, i fondi immobiliari hanno aumentato le loro posizioni nette di liquidità, passate dal 4,07% al 6,62%.
