Il mercato immobiliare è ancora in piena recessione, ma in fondo al tunnel, promette Nomisma, si vede la luce. “La seconda ondata recessiva iniziata nel 2011 parrebbe essere giunta a conclusione – si legge in una nota – anche se per il 2014 non si preannunciano significativi miglioramenti, a partire dal 2015 si ritiene plausibile un avvio di ripresa che dovrebbe avere un impulso maggiore nel segmento non residenziale rispetto a quello abitativo”. Nell’indagine dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare sulle 13 grandi città, aggiornato a novembre 2013, si riferisce che prevalgono ancora i giudizi negativi da parte degli operatori immobiliari per i prossimi 6 mesi; per quanto riguarda i valori il sentiment è ancora più pessimista rispetto alle quantità scambiate, il cui saldo previsionale risulta in aumento rispetto allo scorso semestre.
In sostanza il 2013 è ancora in pesante recessione, ma, questa è la cosa buona, la discesa perde intensità col passare dei mesi e poi il segno dovrebbe diventare positivo. “L’anno in corso – sostiene Nomisma – dovrebbe chiudersi con un numero di compravendite nell’ordine delle 407mila unità, cui corrisponde una variazione annuale pari a -8,3%. Nel prossimo biennio le transazioni dovrebbero aumentare ad un ritmo superiore al 9% annuo, rimanendo pur sempre al di sotto delle 500mila unità.
Questo scenario presuppone tuttavia, una prosecuzione dell’aggiustamento dei prezzi degli immobili: il repricing, cominciato in ritardo rispetto alla caduta delle compravendite, proseguirà anche nel prossimo biennio, seppure con un’intensità via via decrescente. L’aggiustamento verso il basso dei valori immobiliari sarà significativo nel 2014 in tutti i comparti, sarà più contenuto nel 2015 (con decrementi di entità inferiore ai 2 punti percentuali), mentre occorrerà attendere il 2016 per tornare ad avere segni positivi”.
Le compravendite calano, ma il crollo non è paragonabile a quello dell’anno scorso (-25,8%) Le cose vanno un po’ meglio nelle grandi città (-5,6%) e si può stimare un progressivo esaurimento della forte spinta recessiva e una graduale stabilizzazione del mercato, benché su quantità ridimensionate del 40-50% rispetto al periodo pre crisi.
Molti elementi che caratterizzano la recessione comunque si stanno attenuando: i tempi medi di vendita di abitazioni usate si sono stabilizzati (8,4mesi in media), mentre si sono allungati di appena 10 giorni quelli relativi a uffici e negozi, portandosi rispettivamente a 10,8 e 10,1 mesi dopo un periodo caratterizzato da allungamenti progressivi.
Nell’ultimo semestre si è assistito a un allineamento dello sconto rispetto a quello praticato nella prima metà dell’anno per abitazioni e uffici, mentre è aumentato quello relativo ai negozi. Nel mercato residenziale si è raggiunto di media il 16,5% (abitazioni usate) e 11,5% (abitazione nuove), per gli uffici il 17,7% e per i negozi il 17,4%.
I prezzi, invece, registrano nel secondo semestre una variazione del -2% per le abitazioni nuove, del -2,2% per quelle usate, del -2,3% per gli uffici e del -1,9% per i negozi.
Passando al mercato corporate Nomisma evidenzia come l’Italia mostri timidi segnali di ripresa: l’incidenza sugli investimenti continentali è passata dall’1,4% del 2012 al 2,3% del 2013. A fine 2013 il volume delle transazioni immobiliari istituzionali dovrebbe raggiungere i 3,3 miliardi di euro, che rappresentano poco meno del doppio degli investimenti realizzati lo scorso anno. Cresce la quota di investimenti stranieri, che raggiungono il 73% del mercato.
Segnali positivi arrivano dal fronte mutui. “Le dinamiche dei prestiti per l’acquisto della casa crescono su base annua del 2,8% – scrive Nomisma – e risultano l’unica componente di credito alle famiglie in territorio positivo”. Si intravedono “alcuni segnali che possono prospettare per il 2014 un arresto della contrazione delle erogazioni e l’avvio di un processo di lenta ripresa. Il primo elemento positivo deriva dalle percezioni degli stessi istituti bancari, che segnalano per l’ultimo trimestre 2013 l’avvio di una tendenza di offerta creditizia meno restrittiva a fronte di una domanda percepita in leggera crescita”.
