Il mercato immobiliare vede terra all’orizzonte, ma l’approdo è ancora lontano. L’incertezza che caratterizza l’attuale congiuntura economica e le strategie allocative del sistema bancario espongono il settore immobiliare a fluttuazioni all’interno di un quadro che, in alcune sue componenti, si mostra in tendenziale miglioramento.
“Il timido ottimismo che si era diffuso sul finire del 2013 – si legge nell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2014 curato da Nomisma – in riferimento alle prospettive del settore immobiliare, ha trovato solo parziale riscontro nelle effettive dinamiche registrate. L’attesa interruzione della flessione delle transazioni di unità immobiliari, sia residenziali sia di impresa, non ha avuto luogo e nonostante la revisione dei prezzi, l’entità degli sconti e l’evidente eccesso di offerta, la ripresa delle compravendite stenta a decollare”. Lo studio a cui si riferisce Nomisma è relativo a 13 città intermedie: Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona.
Per Nomisma, nell’orientamento delle dinamiche future si conferma decisivo il peso della componente creditizia; ad un persistente incremento delle richieste di finanziamento continua a contrapporsi una gestione dell’offerta, nella maggior parte dei casi, ancora attenta e selettiva. La “pulizia” dei bilanci bancari appare un passaggio ineludibile per un maggior sostegno all’economia reale. Lo scenario di parziale ripresa delle erogazioni, seppure su livelli imparagonabili ai picchi pre-crisi, appare coerente con il percorso di “normalizzazione” recentemente avviato.
Se sul versante dei valori emergono indicazioni controverse, che non consentono di escludere una nuova ondata recessiva, su quello delle transazioni gli elementi disponibili inducono a ritenere ormai intrapreso un cammino di graduale risalita, che si preannuncia comunque lento e non privo di insidie. Si legge nel Rapporto: “Le quasi 404 mila compravendite di unità abitative del 2013 rappresentano il punto più basso di una curva, la cui tendenza, dopo il flesso di questi mesi, assumerà un’inclinazione progressivamente più spiccata senza, tuttavia, consentire fino al 2016 il superamento della soglia delle 500 mila transazioni, fino ad un paio di anni fa ritenuta incomprimibile”.
Se nei maggiori mercati italiani qualche segnale di cambiamento si è manifestato nel corso della seconda metà del 2013, anche nei 13 mercati intermedi si scorgono i primi segnali di inversione del ciclo, che possono essere ragionevolmente ascritti ai primi mesi dell’anno in corso.
Le compravendite di immobili hanno subito una forte contrazione nel 2012, alla quale ha fatto seguito un nuovo calo, di entità decisamente minore, nel 2013. Si tratta di una tendenza comune a tutti i mercati urbani, sia metropolitani sia provinciali.
Negli ultimi cinque anni in Italia il mercato delle compravendite si è ridimensionato del 41% nel settore residenziale (vale a dire 280.900 transazioni in meno, mediamente 56.200 all’anno) e del 46% per quello degli immobili destinati al terziario e al commercio. La lettura d’insieme è di progressivo esaurimento della forte spinta recessiva e di graduale stabilizzazione del mercato su quantità che, rispetto al periodo pre-crisi, si sono ridimensionate tra il 40-50%.
Se all’interno del segmento residenziale dei maggiori mercati è possibile percepire l’interruzione della tendenza negativa, nei 13 mercati intermedi si percepisce una debole inversione di segno.
In un mercato in cui è notevolmente cresciuto il peso della componente opportunistica, a scapito di quella long term, il segmento della locazione evidenzia dinamiche più positive: il settore delle abitazioni nei grandi mercati registra una stabilizzazione dal punto di vista dei contratti stipulati, mentre nei 13 mercati intermedi i segnali sono ancora una volta più deboli.
In conclusione, si può proporre anche per i 13 mercati intermedi la lettura di un “timido miglioramento”.