Il mutuo è un contratto con il quale una Banca (mutuante) consegna ad un soggetto (mutuatario) una determinata quantità di denaro e quest’ultimo si impegna a restituire altrettanto denaro più gli interessi pattuiti in un determinato periodo di tempo.
In altre parole il mutuo è un finanziamento a medio lungo termine, erogato da una banca o da altro intermediario finanziario autorizzato, rimborsabile secondo il piano d’ammortamento fissato contrattualmente.
I mutui e piani di ammortamento si distinguono in prestiti a tasso fisso e a tasso variabile. Con i mutui a tasso fisso, il cliente corrisponde sempre lo stesso interesse alla banca per tutta la durata del mutuo, mentre a tasso variabile pagherà in base all’andamento mensile dei tassi di interesse.
TIPOLOGIE
I mutui che son descritti a seguire appartengono alla categoria dei prestiti di medio lungo termine assistiti da ipoteca:
1. Mutuo Ipotecario
Nella categoria di mutui ipotecari rientrano tutti i mutui assistiti da garanzia sotto forma di ipoteca, per cui coinvolgono anche i mutui di liquidità o i mutui di consolidamento, oltre ai mutui fondiari, di ristrutturazione o di costruzione.
2. Mutuo Fondiario
Il mutuo fondiario presenta delle limitazioni rispetto ai mutui ipotecari, sia per la tipologia dell’ipoteca che per gli importi erogabili. L’ipoteca iscritta come garanzia deve essere obbligatoriamente di primo grado e la percentuale massima finanziabile, a meno di presentazione di ulteriori garanzie (come ad esempio una polizza vita), non può eccedere l’80% del minore tra il valore ed il prezzo di compravendita dell’immobile oggetto di richiesta di finanziamento. L’appartenenza del proprio mutuo alla categoria dei mutui fondiari porta a delle agevolazioni, quali:
– possibilità di dimezzamento dell’onorario del notaio;
– possibile riduzione del valore iscritto di ipoteca al ridursi del capitale finanziato tramite rimborsi;
– tempi maggiori prima che la banca inizi l’azione di escussione;
– possibilità di ottenere il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca nel caso di suddivisione in più unità.
MUTUO EDILIZIO
L’ipoteca in questo caso viene iscritta sul terreno edificabile e riguarderà l’intero immobile una volta realizzato, per cui nel caso di vendita di differenti unità si deve procedere alla richiesta di frazionamento. Di norma i mutui di costruzione vengono erogati in tranche e non in una sola soluzione, secondo dei livelli più o meno prestabiliti di stato avanzamento dei lavori.
Questo aspetto impatta su maggiori costi di istruttoria e di perizia (per i maggiori interventi che dovranno essere effettuati), fermo restando che la somma finanziata è pari a quella pattuita nel contratto di mutuo. Per il resto valgono le stesse considerazioni del mutuo fondiario.
MUTUO CHIROGRAFARIO
Il mutuo chirografario è un finanziamento, non assistito da ipoteca, che prevede rate di pagamento posticipate.
INTERESSI E ANATOCISMO
Gli interessi dovuti in seguito alla concessione di un mutuo si dividono in interessi compensativi o corrispettivi e interessi moratori.
I primi (compensativi o corrispettivi) sono quelli che il debitore deve per una somma di denaro per la cui restituzione non è stato fissato un termine.
Se, invece, il termine per il pagamento è stato fissato ma è scaduto, il creditore, dalla scadenza del termine per l’adempimento, ha diritto agli interessi, che sono sempre compensativi, ma se il creditore ha provveduto alla costituzione in mora, si tratterà di interessi dovuti per il ritardo, e quindi interessi moratori.
A volte, però, accade che gli interessi producano, a loro volta, nuovi interessi e questo fenomeno è detto anatocismo.
Con questo termine viene indicato il fenomeno della capitalizzazione degli interessi. Si tratta dell’applicazione di interessi su interessi già maturati in precedenza a danno del debitore. Ad esempio su un capitale di 100 euro, in un dato periodo, fruttano interessi pari a 2 euro. L’anatocismo consiste nel fatto che se questi interessi non sono pagati, essi si sommano al capitale (100 euro + 2 euro) in modo che, nel periodo successivo di computo negli interessi, gli interessi non si calcolano più su 100 ma su 102. E così via di periodo in periodo.
Dall’Aprile 2016, l’Articolo 120, comma 2 del TUB definisce un ritorno all’anatocismo con una capitalizzazione annuale (non più trimestrale). Dopo 60 giorni, il cliente può esigere gli interessi, scegliendo se addebitarli sul conto corrente con la ripresa della capitalizzazione o saldare il conto degli interessi stessi.
L’anatocismo è vietato sugli interessi corrispettivi mentre recentemente, con il decreto “salva banche”, è stato reintrodotto per gli interessi di mora che possono essere capitalizzati.
Il concetto di anatocismo trova applicazione anche in altre servizi finanziari come il credito al consumo, i prestiti, i finanziamenti a breve termine, e lo sconfino di conto corrente.
Recentemente per esempio è’ stata emessa una sentenza n. 17150 del 17 agosto 2016 dalla Cassazione che ha affermato i nuovi principi di diritto in materia di anatocismo ed usura nei contratti bancari.
SPESE RELATIVE AL MUTUO
I costi del mutuo si dividono tra spese di mutuo una tantum, che verranno pagate solo una volta, e costi di mutuo ricorrenti, che saranno pagati per tutta la durata del finanziamento.
Le spese di mutuo una tantum sono:
1. Spese di Istruttoria: l’istruttoria è la fase in cui la Banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso, come vagliare le capacità di credito del richiedente il mutuo od acquisire la documentazione necessaria. Il costo può essere determinato in misura fissa, che oscilla tra i 180 e i 300 euro, oppure in misura percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5% dell’importo finanziato;
2. Spese di Perizia: la perizia è effettuata da un tecnico di fiducia della Banca che accerta il valore dell’immobile ma soprattutto che lo stesso non presenti anomalie o abusi edilizi. Le spese oscillano tra i 100 e i 300 euro;
3. Imposta Sostitutiva: sostitutiva dell’imposta di registro, ipotecaria, catastale e bollo è richiesta, a seguito del Dl 168/2004, nella misura dello 0,25% sull’importo erogato se l’ente erogante è una banca o una finanziaria parificata e si acquista un immobile ad uso abitativo per il quale si può usufruire delle agevolazioni prima casa;
4. Spese Notarili: comprendono gli onorari del notaio (da calcolarsi secondo appositi tariffari) e le imposte dovute allo Stato per l’attività contrattuale (in particolare l’iscrizione dell’ipoteca). Tali spese variano a seconda del tipo di atto, dell’importo dell’ipoteca e dell’ente erogante. Data la variabilità dei vari fattori è sempre opportuno richiedere uno specifico preventivo per i costi notarili;
5. Spese Estinzione Anticipata Del Mutuo: l’articolo 7 della legge 40/2007 (Legge Bersani) stabilisce che nessuna penale è dovuta per l’estinzione anticipata o parziale di mutui stipulati, dal 2 Febbraio 2007 in poi, da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale. Per i mutui concessi fino al 2 Febbraio 2007, l’estinzione anticipata del mutuo veniva talvolta assoggettata ad una commissione a favore della banca. Si trattava di un’aliquota omnicomprensiva avente carattere di penale inflitta al debitore che chiede di versare in anticipo una parte o l’intero capitale residuo.
I costi di mutuo ricorrenti, invece, sono:
1. Spese di Incasso o Riscossione e Spese di Gestione: è prassi comune richiedere una spesa di incasso rata in occasione di ogni pagamento, compresa di solito tra 1 e 3 Euro. Esiste poi un lungo elenco di microspese di gestione, come quello per il rilascio della certificazione annuale degli interessi passivi o della spedizione delle comunicazioni di variazione del tasso.
2. Spese per l’Assicurazione sul Mutuo: l’Assicurazione Incendio è richiesta obbligatoriamente ed il suo costo totale dipende dal valore dell’immobile e dall’importo e dalla durata del mutuo. Indicativamente per un mutuo di 100.000 euro a 15 – 20 anni (il costo totale oscilla tra i 250 e i 400 euro). Inoltre, alcuni istituti di credito possono richiedere di sottoscrivere un’assicurazione sulla vita.
