La voglia di acquistare una nuova casa o di cambiare la propria per qualcosa di diverso è insita nel Dna degli italiani. Molti dei quali non si lasciano abbattere dagli aumenti dei tassi che stanno gravando sulla rata dei mutui già in essere e cercano la strada migliore per ottenere comunque un finanziamento senza svenarsi.
Mutui: fisso o variabile, quale tasso conviene?
La strada in questo momento è quella della scelta di un mutuo a tasso fisso che offre livelli di tassi interessanti, rendendo l’acquisto di nuova casa, ancora un sogno più che praticabile.
“Chi ha bisogno di un mutuo oggi deve ricordarsi che i tassi fissi presentano costi storicamente più che accettabili: confrontando le offerte si riesce a trovare il tasso fisso anche sotto il 3%” spiega Alessio Santarelli, direttore generale della divisione Broking del gruppo MutuiOnline. “In questo momento, il fisso si configura come una scelta più sicura, soprattutto considerando che la forbice tra fisso e variabile è sempre più sottile: la differenza a febbraio è di 11 bps a favore del variabile sulla migliore offerta (2,88% vs 2,99%) e di soli 6 bps sull’offerta media (3,58% vs 3,52%)”. Infatti l’IRS (il parametro di riferimento generalmente utilizzato dalle banche per calcolare il tasso fisso dei mutui) è stabile, mentre l’Euribor continua a crescere, portando i tassi variabili quasi allo stesso livello dei fissi.
Rispetto al primo rialzo della BCE a luglio 2022, si registra una crescita di +267 bps sull’Euribor a 1 mese e di +259 bps sull’Euribor a 3 mesi. Molto più contenuti, invece, gli incrementi del tasso di riferimento dei mutui fissi: rispetto a luglio 2022, l’IRS a 10 anni è salito di 100 bps, a 20 anni di 70 bps e a 30 anni di 62 bps. I segni si sono già visti: nei primi due mesi del 2023 sono stati caratterizzati da un ritorno delle richieste a tasso fisso che ora rappresentano l’80,3% del mix (+34,3% rispetto al quarto trimestre 2022).
L’impatto Lagarde suI mutui sottoscritti in passato
Naturalmente, per chi in passato aveva acceso un mutuo a tasso fisso può ignorare qualsiasi bufera sui tassi, perché la sua cedola tale resterà per tutta la vita del finanziamento.
Invece per chi in passato ha fatto la scelta del mutuo a tasso variabile, anche se avrà messo in conto il fatto che lungo la sua vita, spesso molto lunga, ci sarebbero state delle fluttuazioni, deve fare i conti ora con rate necessariamente più alte.
Christine Lagarde, a capo della Bce, a partire dal luglio dello scorso anno ha firmato ben 6 aumenti dei tassi consecutivi, in tutto di 400 punti base dal livello zero da cui erano partiti. Per coloro che hanno fatto questa scelta, ora ci sono due alternative, anzi tre: trasferire il mutuo su una banca che offre condizioni migliori oppure chiedere il passaggio a un mutuo a tasso fisso o a tasso misto. Oppure si può semplicemente attendere la fine del ciclo di strette monetarie di Lagarde con calo dei tassi ufficiali verso il livello atteso del 2%, con conseguente riduzione della rata.
Per quanto tempo resteranno alti i tassi?
Quanto tempo si dovrà attendere per vedere i tassi di nuovo scendere? Difficile dirlo esattamente, ma una buona indicazione viene dal mercato dei futures sugli indici Euribor a 3 mesi. Gli esperti prevedono che questo tasso, usato per calcolare la rata a tasso variabile, raggiungerà il suo picco a settembre 2023, quando il tasso del mutuo medio preso in esame potrebbe sfiorare il 5,10%. Dopo settembre, sempre secondo le aspettative, i tassi dovrebbero iniziare a calare e da gennaio 2024 la discesa dovrebbe essere costante, tanto è vero che le quotazioni di giugno 2024 stimano l’Euribor a 3 mesi intorno al 3,42%.
Come è cambiata la rata del mutuo a tasso variabile?
Per i mutui in essere, rispetto a febbraio dello scorso anno la rata di un mutuo variabile da 140.000 a 20 anni è aumentata del 25,3% (da 625 a 783 euro), mentre per un mutuo da 250.000 euro a 30 anni è cresciuta del 43,7% (da 793 a 1.139 euro), calcola MutuiOnline.it. L’ulteriore ultimo aumento dei tassi ufficiali, si trasferirà tra qualche settimana sulle rate e quella a 20 anni toccherà quota 819 euro mentre quella a 30 anni 1.212 euro, con un ulteriore incremento rispettivamente del 4,6% e del 6,4% rispetto ad oggi.
L’impatto dell’aumento delle rate sul reddito medio di una famiglia italiana, pari a 33.000 euro netti all’anno: se a febbraio 2022 la rata del mutuo a 20 anni pesava il 22% del reddito mensile, con l’aumento raggiungerà il 30% del reddito mensile. Ancora più alto l’aumento della rata del mutuo a 30 anni, che passa dal 20% al 40% del reddito mensile.
La possibilità della surroga
“Oggi il fisso è una scelta sia per i nuovi mutuatari, sia per chi vuole mettersi al riparo dal continuo aumento delle rate” dice Santarelli. E allora la scelta può essere cambiare il mutuo.
Con i tassi fissi allo stesso livello dei variabili, si continua a vedere un forte interesse verso le richieste di surroga, già aumentate a partire dall’ultimo trimestre 2022, per l’85% dal tasso variabile al tasso fisso.
La Legge di Bilancio ha reintrodotto anche la possibilità di trasformare i mutui a tasso variabile in mutui a tasso fisso con la propria banca a condizioni prestabilite. “Questa norma però non sembra decollare: gli istituiti di credito ci dicono che stanno ricevendo molte richieste di informazioni ma poche richieste effettive, forse perché i clienti non rispettano i requisiti previsti (mutuo iniziale sotto i 200 mila euro, ISEE sotto i 35 mila euro e nessuna insolvenza o ritardo nei pagamenti) o forse perché l’offerta disegnata con i criteri del decreto non è competitiva, in quanto i mutuatari devono trasferire le condizioni di spread di mutui a tasso variabile contratti quando gli Euribor erano negativi a mutui a tasso fisso, condizioni spesso meno competitive rispetto a quanto si trova oggi sul mercato con una normale surroga. Per tutti questi clienti le surroghe sono sicuramente un’opzione da considerare” dice ancora Santarelli.