Dopo almeno dieci anni di lavoro preparatorio l’Europa è alla vigilia della nascita del mercato unico dei mutui immobiliari, un mercato che coinvolge una grande quantità di famiglie nei 28 Stati membri dell’UE e che, in termini macroeconomici, rappresenta il 52% del prodotto interno lordo della stessa Unione. L’obiettivo è ormai a portata di mano ora che l’Europarlamento, in seduta plenaria a Strasburgo, ha approvato il testo della direttiva che definisce le nuove norme che regoleranno i contratti di mutuo e rafforza le garanzie che tuteleranno meglio coloro che contraggono un debito a media-lunga scadenza per l’acquisto di un’abitazione, ma non solo.
Le nuove norme stabiliscono precisi obblighi di trasparenza per le banche e anche per gli altri soggetti finanziari autorizzati a concedere un mutuo destinato all’acquisto di un immobile residenziale (anche se dotato di uno spazio ufficio) o di un terreno edificabile. Questo significa che, una volta entrate in vigore queste nuove regole, i soggetti abilitati alla concessione di un mutuo immobiliare saranno obbligati a fornire preventivamente ai richiedenti i più ampi e chiari dettagli sui costi e i rischi derivanti dalla sottoscrizione del contratto.
Ma c’è di più. I soggetti mutuanti dovranno sottoporre all’attenzione dei richiedenti non soltanto tutte le condizioni del mutuo offerto, ma anche informazioni comparabili sui prodotti disponibili, incluse quelle relative al costo totale, al tasso di interesse, alla durata e alle altre conseguenze finanziarie derivanti dal contratto di mutuo anche nel lungo periodo. E inoltre a mettere il potenziale mutuatario in condizione di poter confrontare la propria situazione finanziaria, non solo presente ma anche in prospettiva, con i termini dell’offerta. Un meccanismo pratico che offrirà al mutuante una buona base di garanzia di rimborso del prestito e al mutuatario gli strumenti per evitare di contrarre obblighi finanziari che difficilmente potrà rispettare.
Un’altra norma di tutela rafforzata per chi richiede un mutuo immobiliare è costituita dall’obbligo di inserire nel contratto una clausola che attribuisca all’acquirente il diritto a un periodo di riflessione di sette giorni prima di sottoscrivere il contratto. O, in alternativa, quello di esercitare il recesso senza oneri fino a sette giorni dopo la stipula del mutuo.
Un altro diritto attribuito a chi ha contratto un mutuo sarà poi quello di poter eventualmente saldare in anticipo la somma complessivamente avuta in prestito senza dover corrispondere una penale, nonché quello di riconoscere al mutuante il diritto parallelo di richiedergli un equo indennizzo.
Altre due nuove norme infine rafforzeranno la tutela del soggetto più debole, ossia di chi ha ottenuto un mutuo immobiliare. La prima è che, in caso di interruzione definitiva del pagamento da parte del debitore, il prestito sarà considerato integralmente rimborsato in conseguenza della restituzione delle garanzie, come la proprietà dell’immobile, ma solo se questa opportunità sia stata esplicitamente accettata da entrambe le parti nel contratto. La seconda è che, in caso di mancato rimborso, le norme nazionali riguardanti la vendita dell’immobile da parte del creditore dovranno puntare all’obiettivo di ottenere “il miglior prezzo possibile”.
L’approvazione da parte dell’Assemblea di Strasburgo del provvedimento non vuol dire però che le nuove regole potranno essere applicate da subito. L’iter legislativo comunitario è complesso; e prevede che il testo della direttiva debba essere sottoposto all’esame del Consiglio, l’istituzione in cui sono rappresentati tutti gli Stati membri dell’UE, che anch’esso dovrà esprimersi con un voto. E che inoltre sarà preceduto da un confronto in “trilogo”, organo formato ad hoc che comprenderà rappresentanti della Commissione europea (che ha la funzione di proporre le leggi) oltre a quelli dell’Europarlamento e dello stesso Consiglio, per le ultime limature formali del testo.
Questo significa che per la conclusione dell’iter legislativo passerà ancora qualche mese, diciamo non meno di un paio. Ma non solo. Trattandosi di direttiva, le norme dovranno successivamente essere trasposte nella legislazione nazionale di ciascuno dei 28 Stati membri; anche non integralmente, purché però siano finalizzate al raggiungimento dei risultati indicati nella direttiva comunitaria ed entro il termine fissato dallo stesso provvedimento (in generale da un minimo di un anno a un massimo di due) nella sua formulazione definitiva.
Anche se, dunque, trascorrerà ancora un certo tempo per l’entrata in vigore delle nuove norme, chi ha contribuito alla definizione del testo della direttiva manifesta soddisfazione per la sostanziale conclusione dell’iter legislativo. Il presidente di turno dell’Ecofin, il ministro delle Finanze lituano Rimantas Šadžius, ha detto che questa direttiva “rappresenterà un incentivo verso comportamenti più responsabili nella definizione dei mutui e aiuterà chi richiede un prestito a decidere dopo aver valutato a fondo ogni rischio connesso al pagamento delle rate di mutuo”.
Il relatore della proposta di direttive, l’eurodeputato spagnolo Antolín Sánchez Presedo, del gruppo socialisti e democratici, ha sottolineato che “dopo la crisi dei subprime negli Stati Uniti e la bolla del mercato delle abitazioni in UE, che hanno causato vere e proprie tragedie, questo provvedimento garantirà una protezione più forte a tutti i cittadini europei che intendono acquistare casa, e in particolare nel caso in cui quando non possano più permettersi di ripagare un mutuo”.
“Apprezzo particolarmente il segnale di via libera che l’Europarlamento ha dato alla direttiva proposta dalla Commissione – ha affermato infine Michel Barnier, commissario europeo per il Mercato unico e i Servizi – confermando così la sua volontà di assicurare ai consumatori una protezione rafforzata nel settore del credito ipotecario e di continuare a perseguire l’ulteriore allargamento del mercato unico europeo”.
