Per chi ha acceso un mutuo variabile negli anni in cui i tassi erano quasi a zero e si ritrova ora con le singole rate in costante aumento per via della stretta monetaria della Bce, le possibilità più utilizzate sono due. La prima è l’allungamento della durata del mutuo, come hanno sollecitato anche esponenti del governo e come alcune banche stanno già facendo, una strada che comunque porta qualche svantaggio.
L’altra strada è quella di chiedere una surroga, per uscire dalla morsa della rata mensile a tasso variabile e passare al tasso fisso.
In molti hanno già fatto ricorso a questa possibilità nei mesi scorsi, quando era diventato chiaro che l’aumento dei tassi ufficiali della Bce sarebbe durato a lungo. In effetti l’azione di Christine Lagarde per combattere l’inflazione è iniziata lo scorso luglio e da allora il rialzo complessivo è stato di 400 punti base, a cui si aggiungerà anche quello di settembre.
Le richieste di surroga, che ovviamente erano molto contenute quando la stretta monetaria non mordeva, sono tornate a crescere. Secondo i dati dell’Osservatorio MutuiOnline nel secondo trimestre 2023 hanno raggiunto il 30,4% dei finanziamenti stipulati per la casa, contro il 12,1% del secondo trimestre 2022. Certamente se si cercasse di surrogare un mutuo diventato troppo caro, è necessario valutare molte variabili, dalla somma rimanente da rimborsare, alla durata residua del mutuo. Ma ciò che è certo è che l’operazione è a costo zero.
Banche più guardinghe nel concedere la surroga
Tuttavia ora stanno emergendo alcune altre difficoltà. Gli istituti di credito stanno diventando molto più selettivi nel concedere la surroga soprattutto perché molti di coloro che la chiedono non soddisfano più i criteri richiesti dalla banca. Quali sono? La più importante è la regola del 33%: la rata del mutuo non può superare in media un terzo del reddito netto familiare. Purtrollo però negli ultimi mesi, le rate dei mutui a tasso variabile sono lievitate tra il 60 e il 75%, erodendo quindi una fetta molto maggiore del reddito che invece è rimasto mediamente pressochè invariato.
Gli istituti sono prudenti per evitare di imbarcarsi in un aumento delle sofferenze, considerato un quadro all’orizzonte che potrebbe non essere roseo, tra inflazione e aumento dei tassi. Per lo stesso motivo le banche stanno sbarrando la strada ai cosiddetti “surrogatori seriali”, ovvero a coloro che si presentano con già una o più surroghe alle spalle. Del resto lo stesso governtaore della Banca d’Italia Ignazio Visco ha segnalato i primi ritardi nei pagamenti delle rate. “Nei primi tre mesi di quest’anno – ha segnalato Visco all’assemblea dell’Abi – si sono registrati primi, possibili segnali in questa direzione: l’incidenza del flusso di prestiti che presentano ritardi nei pagamenti, anche se non ancora tali da richiedere una classificazione come deteriorati, è infatti raddoppiata, all’1,6 per cento del complesso dei finanziamenti in bonis in ragione d’anno”.-
A ciò si aggiunge anche un aumento dei costi a carico delle banche, come conseguenza dell’approvazione il 20 maggio scorso della legge sull’equo compenso, che ha infatti alzato i tariffari medi di molti professionisti, compresi quelli di notai e periti.
Il passaggio al mutuo a tasso fisso resta una soluzione opportuna
In ogni caso, per chi soddisfa i requisiti, il passaggio da un mutuo a tasso variabile e uno a tasso fisso resta ancora una soluzione conveniente.
“Chi ha bisogno di un mutuo oggi deve ricordarsi che i tassi fissi presentano costi storicamente più che accettabili: confrontando le offerte si riesce a trovare il tasso fisso anche sotto il 3%” spiega Alessio Santarelli, direttore generale della divisione Broking del gruppo MutuiOnline. “In questo momento, il fisso si configura come una scelta più sicura, soprattutto considerando che la forbice tra fisso e variabile è sempre più sottile”.