Prendi il mutuo e porta a casa. Chi pensava che quest’anno si sarebbe verificata una lunga serie di tagli dei tassi della Banca centrale europea in questi giorni ha dovuto ricredersi. La Bce ha effettivamente tagliato i tassi ufficiali di 25 punti base giovedì scorso e ciò si sta già ripercuotendo positivamente sui tassi dei mutui. Ma chi ne ha bisogno per acquistare casa è meglio che lo prenda ora, perchè per un prossimo taglio dovrebbe aspettare la fine dell’anno o forse di più.
La Banca centrale europea giovedì ha ridotto il costo del denaro portando gli indici Euribor, sulla base dei quali vengono calcolate le rate dei prestiti indicizzati, dal 4% al 3,75%. Il mercato si era già portato avanti da qualche settimana e già la rata del mese di giugno in alcuni casi aveva inglobato l’effetto della sforbiciata. Gli altri mutuatari ne beneficeranno con la rata di luglio. Il calo si traduce in circa 20 euro al mese per un mutuo standard da 150mila euro con durata 20 anni, oppure di poco più di 40 euro al mese se la durata è più ampia e si estende ai 30 anni.
Certo, la strada è ancora lunga per chi dal 2022 si è visto incrementare la rata in 18 mesi di 450 punti base, frutto dei 10 rialzi operati nel frattempo, con una velocità senza precedenti per l’Eurozona, da parte della Bce. Un movimento che ha portato in molti casi la rata a crescere del 60% con punte addirittura dell’80%, tanto da portare i mutuatari a ricorrere alle surroghe per migliorare la situazione. Ma almeno si può dire che il peggio è alle spalle e che il trend si è invertito.
A quando il prossimo taglio? Le aspettative si riducono
Sui prossimi tagli nel breve termine non c’è da farsi però illusioni. Subito dopo la decisione di politica monetaria di Francoforte, sono seguiti i commenti di diversi componenti del Consiglio direttivo della Banca centrale europea che hanno confermato che il taglio dei tassi resterà isolato in assenza di dati che confermino il calo dell’inflazione. Mentre le attese di inizio 2024 parlavano persino di 4 tagli dei tassi entro l’anno. Il cambio di scenario è stato influenzato dall’evoluzione dei dati macro che ha spinto la stessa Bce nelle sue proiezioni sui prezzi al consumo a rivedere al rialzo le aspettative sull’inflazione per il 2024 (2,6%) e per il 2025 (2,4%).
I contratti future sui tassi dicono in questo momento che bisogna attendere la fine del prossimo anno per vedere altri 3-4 tagli, cioè una riduzione complessiva di 100 punti base per la fine del 2025 o l’inizio del 2026. Se ciò si avverasse la rata per un mutuatario variabile si ridurrà ulteriormente, in una percentuale compresa tra l’8% (durata 20 anni) e l’11% (sui 30 anni). Per un mutuo standard da 150mila euro il risparmio mensile sarebbe tra 80 e 170 euro a seconda della durata residua. In base alle previsioni solo nel 2026 l’inflazione nell’Eurozona scenderà sotto la soglia obiettivo del 2%.
Il tasso sconta già i prossimi tagli e porta tassi molto più bassi
Chi vuole un tasso variabile dovrà dunque ancora attendere per vedere i benefici. Per chi invece ha puntato sul tasso fisso i benefici si stanno già vedendo da un po’ di tempo perché se osserviamo la parte lunga della curva, i cui tassi non vengono stabiliti dalla banca centrale ma dal mercato, i tassi sono già molto più bassi. In questo caso si passa dagli Euribor agli Eurirs. L’indice con scadenza 25 anni, utilizzato appunto per i mutui a tasso fisso a 25 anni, è al 2,6%. Quindi oltre 100 punti base più basso dell’Euribor a 3 mesi (3,75%). Ciò vuol dire che chi oggi stipula un tasso fisso paga (a parità di spread stabilito dalla banca: il secondo elemento da considerare nel contratto) già meno in partenza del variabile. In pratica, il muto a tassi fisso ingloba già circa altri cinque tagli da 25 punti base da parte della Bce.
L’offerta delle banche aumenta
L’altra nota positiva arriva dall’offerta delle banche che stanno aumentando le erogazioni. “In questo contesto di incertezza, una riduzione di 25 punti base del costo del denaro cambia poco sulle rate mensili dei mutui a tasso variabile, circa 20 euro in media, piccolo risparmio di cui beneficeranno principalmente i mutuatari esistenti dato che di mutui a tasso variabile nuovi se ne fanno pochi, e nulla sui mutui a tasso fisso che già sono molto più convenienti – spiega Alessio Santarelli, ceo di Mavriq (il re-branding di Mutuionline) -. Oggi la maggior parte delle banche che confrontiamo su MutuiOnline hanno un grande appetito su mutui e surroghe: prendendo come esempio un mutuo green da 140mila euro a 25 anni, il miglior Taeg fisso è pari al 2,76%, quasi due punti in meno del corrispondente miglior prodotto a tasso variabile, un tasso a livelli simili a quelli del periodo 2014-2018. Lo stesso vale per le surroghe dove il miglior Taeg per lo stesso tipo di mutuo è il 2,82%. Questo è comunque un ottimo momento per comprare casa e contrarre un mutuo per le famiglie italiane”.
Corsa alle surroghe: ora sono un terzo dei mutui concessi
Già negli ultimi mesi in molti hanno trovato conveniente rottamare il vecchio mutuo e accederne uno nuovo con un altro istituto. Ricordando che c’è sempre la possibilità alternativa di rinegoziare le condizioni del mutuo esistente con la banca con la quale è in corso il finanziamento originario. Ma ora anche i pochi rimasti non potranno che “spostarsi” perchè molto più conveniente. Secondo l’ultimo Osservatorio di MutuiOnline.it le surroghe concesse sono già arrivate al 32,7% del totale tra aprile e maggio, quasi quattro punti percentuali in più rispetto al primo trimestre dell’anno.