Gli italiani che vogliono comprare casa aumentano, ma la domanda fondamentale sui mutui è sempre la stessa: conviene di più il tasso fisso o il variabile? Difficile sbagliare in questo momento, perché entrambi hanno raggiunto nuovi minimi. Secondo quanto emerge dal Monitor sul mercato dei mutui a cura di Intesa Sanpaolo, anche sul finire del 2015 la discesa ha interessato sia il tasso variabile sia il tasso fisso, ma quest’ultimo in misura più marcata.
In particolare, nel quarto trimestre dell’anno scorso il tasso fisso è rimasto sotto il 3%, chiudendo il mese di dicembre al 2,84%, nuovo minimo storico, in ribasso di 85 punti base rispetto allo stesso periodo del 2014.
Anche il tasso variabile ha toccato nuovi minimi, scendendo addirittura sotto il 2% a dicembre 2015 (1,97%, 58 pb in meno rispetto a fine 2014) e confermando condizioni creditizie molto favorevoli.
Complessivamente, il tasso medio sui nuovi mutui residenziali alle famiglie si è attestato a dicembre al 2,49%, 34 pb più basso di fine 2014.
Il differenziale fra tasso fisso e tasso variabile si è ridotto ancora lievemente negli ultimi due mesi dei 2015, chiudendo a 87 pb, 26 in meno rispetto a dicembre 2014. Questa dinamica continua a favorire la ricomposizione dei mutui verso il tasso fisso.
Non a caso – spiegano ancora gli analisti di Intesa – l’andamento del mercato nel secondo semestre dell’anno scorso conferma la crescente rilevanza delle erogazioni di mutui residenziali a tasso fisso, la cui incidenza sul totale si è attestata in media sul 57%, quasi il triplo rispetto al 20% dello stesso periodo del 2014.
Questa evoluzione dei flussi è legata in parte alle rinegoziazioni, che continuano ad avere molto successo, anche perché negli ultimi mesi del 2015 i tassi praticati su questo tipo di contratti si sono allineati a quelli dei mutui a tasso fisso.
Nel terzo trimestre 2015 le surroghe e le sostituzioni rappresentavano il 25% delle erogazioni di finanziamenti a medio/lungo termine destinati all’acquisto di abitazioni, una percentuale superiore al 16% del primo trimestre. In termini di stock, a settembre 2015 i prestiti rinegoziati ammontavano al 10,4% dei finanziamenti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, dal 7,9% di marzo (primo dato disponibile).
In generale, nel secondo semestre del 2015 il valore assoluto dei mutui casa è in media più che raddoppiato rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, mentre solo a settembre 2015 le compravendite sono cresciute del 10,8% su base annua.
Stando al rapporto Abi di gennaio, l’anno scorso le nuove erogazioni hanno registrato un incremento annuo del 97,1% rispetto al 2014, con un’incidenza delle surroghe sul totale dei nuovi finanziamenti pari al 31,6% circa. La forte ripresa delle nuove erogazioni si sta riflettendo anche sul totale dei mutui in essere delle famiglie che ha registrato, a fine 2015, una variazione positiva dello 0,7% rispetto a fine 2014, confermando, pertanto, la ripresa del mercato dei mutui.
L’incremento in questo comparto, ha sottolineato il vice-direttore generale dell’Abi, Gianfranco Torriero, “è molto superiore rispetto al dato sui finanziamenti alle imprese (+11,6% annuo nell’intero 2015) sia per il basso livello dei tassi sia per la scelta delle famiglie di fare investimenti sull’immobiliare”, un trend che viene confermato anche “dai segnali sulle compravendite”.
Tra le caratteristiche delle nuove operazioni, però, Intesa Sanpaolo rileva il peso crescente delle erogazioni di importo contenuto, un fenomeno costante negli anni più recenti, proseguito anche nel 2015.
Dal 2012, infatti, si è invertito il trend che, durante la fase di sviluppo del mercato dei mutui, aveva visto un continuo aumento del peso dei finanziamenti superiori a 125 mila euro, giunti a rappresentare il 74% del totale delle erogazioni a dicembre 2011, dal 56% di inizio 2004 (primo dato disponibile).
Da allora, la quota si è progressivamente ridotta di 10 punti percentuali, fino al 64% di settembre 2015. L’incidenza delle erogazioni inferiori a 125 mila euro è per contro aumentata dal 26% di fine 2011 al 36% dei due trimestri centrali del 2015.
Al contempo si conferma il progressivo rallentamento della contrazione dei prezzi delle abitazioni: -2,3% su anno nel terzo trimestre 2015, dal -2,9% registrato a giugno.