Compravendite in crescita di circa 50mila unità, verso quota 470mila, ma prezzi ancora in calo del 3% circa. Queste in sintesi le previsioni 2015 di Nomisma per il mercato immobiliare italiano. Nel dettaglio il calo delle quotazioni, comunque inferiore rispetto agli anni passati, è stimato in -2,9% per le abitazioni, -3,1% per gli uffici e -2,6% per i negozi.
Una flessione più accentuata rispetto alle previsioni elaborate sempre da Nomisma nel novembre 2014 a causa, in particolare, della deflazione. Per l’istituto bolognese il 2016 sarà l’anno di conclusione della fase di flessione dei prezzi degli immobili, con una sostanziale invarianza rispetto ad oggi, mentre nel 2017 si avrà l’attesa inversione dei prezzi con una risalita tra il 2,5% e il 3% a seconda dei comparti.
“Qualche segnale di miglioramento c’è da un punto di vista del contesto della fiducia e del numero di transazioni, ma è chiaro che siamo ancora all’interno di una dinamica negativa dei prezzi. Del resto questo è un fattore fisiologico perchè la ripresa del mercato arriva sempre prima dal punto di vista delle quantità poi, con un ritardo di 12-18 mesi a seconda del contesto, dal punto di vistare dei prezzi”, ha dichiarato Luca Dondi, direttore generale Nomisma aggiungendo che, comunque, quello che “caratterizzerà il mercato immobiliare negli anni successivi saranno tassi di crescita molto più contenuti rispetto al passato: la crescita a due cifre fa parte di un’epoca non destinata a tornare almeno nel breve-medio periodo”.
Nomisma, sulla base dei dati rilevati su un campione di 13 città intermedie italiane, conferma il miglioramento per il mercato residenziale, con un aumento tuttavia limitato alle transazioni. La previsione per il 2015 riguarda la prosecuzione della flessione dei prezzi, ma su ritmi meno intensi rispetto agli ultimi anni. Anche rispetto alle locazioni l’istituto bolognese stima un miglioramento, sia per quanto riguarda i contratti conclusi, sia per la prosecuzione della tendenza alla stabilizzazione dei canoni.
Per il 2015 l’attesa stimata di aumento dell’attività transattiva è di circa 50 mila unità abitative, per un totale che si dovrebbe attestare nell’ordine di 468 mila transazioni (forte dei segnali di irrobustimento offerti dai primi tre mesi dell’anno). L’istituto bolognese evidenzia la centralità dei comuni capoluogo (di grande e media dimensione), che condizionano l’inversione del ciclo registrato nel 2014.
Per il biennio 2016-2017 Nomisma stima un aumento delle compravendite che porterà a oltrepassare la soglia delle 500.000, nulla a che vedere con i dati del periodo 2004/2007, quando le transazioni annue si attestavano oltre le 800.000 unità. Per l’istituto bolognese la prospettiva, superata l’ascesa, è quella di una stabilizzazione delle compravendite su livelli più bassi rispetto a quelli pre-crisi. Non a caso Nomisma indica chiaramente nel Rapporto come “nessuna crescita travolgente è alle porte, niente di paragonabile alla prepotente ascesa che ha caratterizzato gran parte dello scorso decennio”. Anche per il settore del credito, la consapevolezza degli eccessi del passato e il mancato smaltimento di molte “scorie” prospetta, quindi, una situazione di relativo attendismo. Anche a fronte di realtà bancarie tornate decisamente su posizioni espansive, per Nomisma è evidente come un quadro di sostegno fortemente disomogeneo limiti la crescita del comparto immobiliare.
La quota di transazioni sostenute da mutuo, in un quadro di aumento del numero di transazioni nel 2014 del +3,6%, è cresciuta del 12,7% (dati Agenzia delle Entrate), a conferma dell’importanza del sostegno bancario nelle tendenze positive del settore. Per il 2015 Nomisma stima una crescita dei mutui nell’ordine del 30% (a cui concorrerà ancora la componente di surroga e sostituzione), per un totale di circa 32 miliardi di euro erogati. Sempre per il corrente anno, Nomisma stima come la quota di disinvestimenti degli operatori stranieri risulterà nettamente più esigua rispetto agli acquisti, con un saldo netto che si dovrebbe confermare sui valori del 2014, vale a dire prossimo ai 2 miliardi di euro.
