Il mercato immobiliare avrebbe la voglia di crescere, ma a renderlo ingessato sono le banche che tengono briglie strettissime nella concessione dei mutui, che infatti sono in netto calo. Secondo i rapporti di Gabetti sul settore corporate e di Nomisma sul mercato residenziale, si rileva la ripresa dell’interesse all’acquisto dopo lo stallo dei mesi precedenti e una previsione di ulteriore spinta nei mesi a venire. Ma a essere colpiti sono coloro che hanno necessità di utilizzare un mutuo per acquistare una casa.
Nomisma: gli acquisti senza mutui cresciuti del 4,8%
Nomisma nel suo 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024 rileva come nel 2023 ci sia stato un calo delle compravendite che è però “imputabile esclusivamente alla componente di domanda che è uscita dal mercato in quanto dipendente dal credito bancario (-26%), mentre gli acquisti senza mutuo sono continuati a crescere (+4,8%)” dice l’istituto di ricerca. “Nonostante l’ascesa dei valori, l’acquisto di immobili residenziali presenta ancora elementi di interesse per quella fetta di famiglie che dispone di risorse economiche sufficienti per operare senza la necessità del supporto bancario”.
Infatti, dice ancora Nomisma, la riduzione delle transazioni non nasce “da un cambiamento delle intenzioni di acquisto da parte delle famiglie, ma dalla drastica riduzione del loro potere d’acquisto, cui si uniscono le politiche restrittive di erogazione da parte degli istituti di credito, con una contrazione del plafond destinato ai mutui” dice Nomisma.
Le banche hanno negato a 300.000 famiglie il mutuo richiesto
Il fatto poi che il costo del denaro, che solo da giugno ha iniziato a scendere, ma ha visto mesi di picchi, ha portato le famiglie a diminuire la quota di mutuo da richiedere: “la copertura finanziaria delle compravendite sostenute da un mutuo si è ridotta dal 51,9% del primo trimestre 2022 al 38,6% del primo trimestre del 2024″ dice Nomisma che nel complesso stima in 300.000 il numero di famiglie che, nonostante fossero intenzionate ad acquistare casa con mutuo, non siano riuscite a concretizzare il proposito.
Il monito di Bankitalia sul credito. Ma le banche vanno su asset ritenuti meno rischiosi
Del resto che le banche abbiano tenuti molto stretti i cordoni del credito è stato sottolineato anche dallo stesso governatore della Banca d’Italia Fabio Panetta, proprio in casa loro: in occasione dell’assemblea annuale dell’Abi Panetta ha detto che le banche hanno “il compito di accompagnare la ripresa della domanda, affiancando famiglie e imprese ed evitando che il credito possa costituire un freno ai consumi e agli investimenti”.
Dopo il ridimensionamento degli ultimi 18 mesi, si legge nel rapporto dell’istituto, il mercato immobiliare italiano sembra destinato a riprendere una traiettoria ascendente. Nomisma sottolinea però come, almeno inizialmente, il passo sarà tutt’altro che spedito perché la prudenza degli istituti di credito non verrà immediatamente meno. “Se l’inconsistenza degli adeguamenti salariali a fronte della fiammata inflattiva è un fenomeno acclarato, non altrettanto si può dire con riferimento all’orientamento delle banche nella concessione del credito. Ricondurre a un’autonoma flessione della domanda il notevole calo delle erogazioni di mutui riflette una visione che trascura la centralità dell’offerta nell’orientamento dei flussi” dice Luca Dondi, Amministratore Delegato di Nomisma. “I budget degli istituti destinati ai mutui sono stati drasticamente tagliati, le campagne commerciali silenziate, la moral suasion a favore di investimenti percepiti come meno rischiosi e in grado di garantire indubbi benefici sistemici fortemente potenziata”. Le banche, come è noto, continuano a raccogliere utili da record, ottenuti con investimenti ritenuti meno rischiosi, che vanno dal risparmio gestito al semplice deposito dei fondi presso la Bce.
Gabetti: il 2024 parte con una crescita del corporate del 73%
Che il mercato immobiliare sia in buona salute è dimostrato anche dal settore corporate, monitorato da un’indagine di Gabetti che mostra dati aggiornati al primo semestre di quest’anno. In Italia “si sono registrati 3,4 miliardi di euro di investimenti corporate, un volume in aumento del 73% rispetto allo stesso semestre del 2023 (di circa 2 miliardi di euro)”, dice il gruppo immobiliare. “Si conferma quindi il trend di crescita già rilevato a inizio anno, che lascia presagire un 2024 molto più positivo rispetto all’anno passato”.
Gli investitori stranieri sono i più attivi, in particolare quelli Usa
In questo primo semestre dell’anno, gli investitori mostrano una fiducia ritrovata verso l’Italia: numerose operazioni di asset allocation rimaste in sospeso nel 2023 si sono chiuse in questo primo semestre, il che “certifica la fine della corsa del rialzo sia dei tassi di interesse da parte della BCE, sia dei valori dei titoli di stato italiani” osserva Gabetti che rileva come siano gli investitori stranieri quelli più attivi sul mercato (il 52%) e tra questi spiccano gli americani focalizzati principalmente sul comparto retail e logistico.
Oltre allo scenario macroeconomico, l’Italia gode di una specificità data da fondamentali economici solidi (forse mai come in questo periodo rispetto alle altre economie europee), e uno stock immobiliare commerciale che però non sempre incontra le aspettative della domanda, sempre più settorializzata e sempre più consumer oriented.
“Il primo semestre di quest’anno certifica la fine di un periodo, il 2023, caratterizzato da un’incertezza generalizzata per le ragioni legate allo scenario geopolitico attuale, all’inflazione e ai tassi di interesse. La positiva e razionale risposta del mercato dei capitali a questa incertezza, si è infatti manifestata nei robusti incrementi dei volumi transati e del ticket medio di investimento” ha detto Alessandro Lombardo, direttore commerciale Gruppo Gabetti. Il maggiore volume di investimenti si è concentrato nel Nord Italia (51%), segue il Centro con il 34% e il Sud con il 5%.
Il settore degli uffici resta il preferito, seguito dall’hospitality
Nel dettaglio, il settore degli uffici si conferma il preferito dagli investitori, totalizzando nel trimestre 860 milioni di euro (25% del totale investito) con volumi quasi raddoppiati rispetto allo stesso periodo del 2023 (che erano di 450 milioni di euro). Milano e Roma si confermano le piazze principali per questa asset class, che ha visto importanti deal nel centro di entrambe le città. La dinamicità del mercato uffici è confermata da una crescente domanda di immobili di qualità, da parte degli occupier e investitori. Si tratta infatti di una sensibilità ambientale che sta influenzando anche gli sviluppatori che puntano quindi alla realizzazione di edifici ad alte prestazioni, con l’obiettivo di certificare l’immobile come green attraverso le varie certificazioni.
Ottime performance anche per il mercato dell’hospitality, sostenuto dalla ripresa dei flussi turistici: solo nel secondo trimestre il settore ha registrato una crescita del +190% rispetto allo stesso periodo del 2023, totalizzando complessivamente poco più di 750 milioni di euro in tutto il semestre (22% del totale investito). Segue il settore della logistica, che ha totalizzato nel primo semestre circa 512 milioni di euro investiti, il 15% del totale, in aumento del +16% rispetto allo stesso periodo del 2023.
In questo semestre, il comparto mixed-use chiude con quasi 500 milioni di euro di volume investito (il 15% del totale). Tale risultato è stato raggiunto attraverso l’acquisizione degli scali ferroviari Farini e San Cristoforo, che insieme fanno parte del percorso di rigenerazione degli scali ferroviari avviato dal comune di Milano. Una sensibile ripresa si rileva anche nel comparto retail con volumi pari a 480 milioni di euro (14% del totale), mentre meno performante è stato il settore living con 245 milioni di euro, il 7% del totale, registrando un calo dovuto a un prodotto non ancora valorizzato nel mercato italiano. Il volume investito è stato destinato ad acquisizioni di immobili a uso ufficio per convertirli in residenziale.