Il mercato degli immobili logistici in Italia ha iniziato il 2023 confermandosi come una delle migliori asset class. Con un incremento del 7% a 3 miliardi di euro si conferma al primo posto per crescita in Europa, muovendosi controcorrente rispetto a quello europeo, sceso del 15% a 58 miliardi. Il fatturato immobiliare registrato per il comparto industriale-logistico in Italia nel 2022 è stato di circa 6 miliardi, in crescita del 9% su base annua e con una previsione per il 2023 di sostanziale stabilità.
Mercato immobiliare della logistica, una crescita senza fine
Il comparto vale il 25% del volume complessivo degli investimenti e, secondo il “Rapporto 2023 sul mercato immobiliare della logistica” a cura di Scenari Immobiliari in collaborazione con SFRE, sta scalando le scelte degli investitori. L’aumento degli investimenti è stato sostenuto prevalentemente dal progressivo consolidarsi dell’interesse da parte di investitori istituzionali esteri e dalla domanda crescente di spazi di qualità in mercati complementari ai principali.
Mercato degli investimenti immobiliari in Italia nel 2022
La distribuzione territoriale degli investimenti mostra come si sia rafforzata l’importanza del nord Italia come principale ambito di interesse con un assorbimento pari all’82% del totale (nord ovest 61%, nord est 21%). Segue il centro con il 17%, con il restante 1% costituito dai mercati del sud e delle isole.
La costante crescita del mercato logistico nel nostro Paese ha portato il patrimonio immobiliare attuale, dopo che nel 2022 si sono chiusi sviluppi per poco meno di 2 milioni di metri quadrati, a oltre 46 milioni di metri quadrati, un aumento del 4,5% su base annua per un valore stimato di circa 2 miliardi di euro. Le stime per il 2023 prevedono sviluppi in pipeline di poco inferiori a 2,3 milioni di metri quadrati.
La capacità di adeguamento della filiera è confermata dall’incremento ponderato, rispetto alla forte discesa degli anni precedenti, dei rendimenti netti a livello nazionale, che si attestano al 5,8%, con punte ancora inferiori per prime locations e trophy asset, tra il 4,8% e il 5,7% e ulteriori ribassi per gli immobili last mile.
Immobili logistici: canoni di locazione costanti
In Italia i canoni di locazione nel 2022 sono rimasti pressoché costanti, con territori caratterizzati da dinamiche di crescita più rapide in corrispondenza degli ambiti logistici del nord Italia e livelli di dinamicità inferiore nel centro. Contestualmente i prezzi hanno avuto un incremento medio di poco superiore al 3% derivante prevalentemente da rendimenti tornati in crescita e dall’aumento a livello nazionale dei canoni medi.
Il contenimento dei rischi derivanti dall’attuale scenario economico che risulta molto delicato nonostante la crescita del Pil italiano nel 2023 sia stimata all’1,2%, comporta anche per l’Italia la necessità di ripensamento rispetto agli accordi esistenti.
Il fenomeno del reshoring e l’inflazione
Il fenomeno del reshoring, con il rientro o lo spostamento delle aziende in realtà diverse da quelle scelte negli ultimi vent’anni, sta interessando ogni parte di mercato e ogni categoria merceologica e di conseguenza coinvolge a pieno il comparto logistico, direttamente o indirettamente. Anche il nuovo scenario monetario, diverso da inflazione zero in cui il locale mercato logistico si è sviluppato e ha toccato i minimi in termini di rendimenti, sta agendo da acceleratore di ulteriori trasformazioni.
Nonostante il mercato immobiliare nazionale della logistica sia solido, il futuro dipende dalle scelte in innovazione, progettazione, tecnologia, governance che verranno fatte in questi anni.
