Si chiama “leasing abitativo”, è figlio della legge di Stabilità 2016 e semplifica la vita a chi acquista la prima casa. La nuova procedura è attiva dallo scorso primo gennaio, ma ancora deve decollare. Perciò, con l’obiettivo di diffonderne l’utilizzo, il ministero dell’Economia ha pubblicato la “Guida al leasing immobiliare prima casa giovani”, in cui spiega come funziona il nuovo strumento e quali vantaggi comporta.
CHI PUO’ USARE IL LEASING ABITATIVO?
I requisiti sono due:
1) avere un reddito complessivo non superiore ai 55mila euro l’anno (per ricavare il dato si può fare riferimento al reddito dichiarato nel quadro RN 1 dell’ultima dichiarazione dei redditi presentata, come spiega il Tesoro sul suo sito).
2) Non avere un’abitazione principale (l’immobile in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente).
Fine. Molte persone pensano che siano previsti limiti di età per fruire del leasing abitativo, ma non è così. L’unica differenza è che ai giovani sono riservate delle condizioni più vantaggiose.
I VANTAGGI FISCALI DEL LEASING ABITATIVO
I. DETRAZIONI IRPEF
Nel dettaglio, anche se le aliquote sono le stesse per tutti, il tetto massimo della somma scaricabile dalla dichiarazione dei redditi è doppio per i giovani. Lo schema è il seguente.
Per chi ha meno di 35 anni:
– detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 8 mila euro annui);
– detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 20 mila euro).
Per chi ha più di 35 anni:
– detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 4 mila euro annui);
– detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 10 mila euro).
Per tutti, inoltre, il prezzo di riscatto è detraibile nell’anno.
Nel caso di un leasing prima casa cointestato (il tetto di reddito rimane a 55mila euro per ciascun soggetto), le detrazioni Irpef spettano ad ognuno in misura proporzionale alla percentuale d’intestazione del contratto.
II. IMPOSTA DI REGISTRO
Sia per gli under 35 che per gli over 35, è ridotta all’1,5% l’imposta di registro sull’acquisto di acquisto della prima casa. Da questo punto di vista, perciò, il leasing abitativo è più conveniente del mutuo per i privati.
Il Tesoro pubblica questa tabella, precisando che nel caso del leasing l’imposta di registro è calcolata sul prezzo di acquisto, perché non è applicabile il meccanismo del prezzo-valore.
III. IVA AL 4% ANZICHÉ AL 10%
Qualora la società di leasing acquisti l’abitazione dal costruttore (soggetto passivo Iva), si applica l’aliquota Iva ridotta del 4%. L’Iva, così come le imposte d’atto e le spese notarili e peritali sull’immobile, può essere finanziata dalla società di leasing.
IV. IPOTECA
Non ci sono costi di iscrizione e cancellazione di ipoteca.
COSA PREVEDE IL CONTRATTO DEL LEASING ABITATIVO
La società di leasing (di solito una banca, ma può essere anche un qualsiasi intermediario finanziario autorizzato da Bankitalia) assume l’obbligo di acquistare (e eventualmente anche di far costruire) l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che lo riceve in uso per un tempo determinato a fronte del pagamento di un canone. Una volta scaduto il contratto, l’utilizzatore può scegliere di riscattare la proprietà del bene, pagando il prezzo stabilito dal contratto.
LE TUTELE PER IL CONSUMATORE
I. SOSPENSIONE DEI PAGAMENTI
Il cliente può richiedere la sospensione del contratto in caso di perdita del lavoro sia del rapporto subordinato, sia dei rapporti di lavoro di agenzia, di rappresentanza commerciale e altri rapporti di collaborazione, anche se non a carattere subordinato. La sospensione del contratto non è però prevista nei casi di risoluzione consensuale del rapporto di lavoro, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa. La sospensione, in ogni caso, non comporta il pagamento di commissioni o spese d’istruttoria e avviene senza richieste di garanzie aggiuntive.
II. SE LA BANCA FALLISCE
In caso di fallimento della banca o della società di leasing, il contratto prosegue regolarmente e si applica la disciplina prevista dalla legge fallimentare.
III. SE IL CLIENTE NON PAGA
Se il cliente non versa i canoni dovuti, la banca o la società di leasing può avviare il procedimento per lo sfratto, lo stesso previsto dalla legge per gli affittuari morosi. Quando l’intermediario rivende o ricolloca la casa deve attenersi a “criteri di trasparenza e pubblicità – recita la legge di Stabilità – nei confronti dell’utilizzatore inadempiente”.
Inoltre, deve adottare procedure che garantiscano il miglior risultato possibile nell’interesse anche dell’utilizzatore inadempiente e, una volta venduto e/o ricollocato il bene, deve restituire all’utilizzatore inadempiente quanto ricavato, al netto delle seguenti somme che ha il diritto di trattenere:
-la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione;
– i canoni successivi alla risoluzione attualizzati;
– le spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, costi tecnico/legali, etc.;
– il prezzo pattuito per l’esercizio del riscatto finale.
LA “GUIDA AL LEASING IMMOBILIARE PRIMA CASA GIOVANI”
Alla realizzazione della guida hanno partecipato, insieme al Tesoro, anche l’Associazione Italiana Leasing (Assilea) e il Consiglio Nazionale del Notariato, che distribuiranno il testo gratuitamente. Il documento sarà diffuso anche dalle 11 associazioni dei consumatori che hanno aderito al progetto (Adiconsum, Adoc, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori- ACP, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori). La guida, inoltre, sarà disponibile sui siti web di tutti i soggetti coinvolti.
IL VICEMINISTRO CASERO: CON IL LEASING ABITATIVO MIGLIORERANNO I MUTUI
“Nella legge di stabilità abbiamo introdotto il leasing abitativo per dare un altro strumento per l’acquisto della prima casa oltre a quello del mutuo ipotecario – ha detto viceministro dell’Economia, Luigi Casero –. La concorrenza infatti è fondamentale: così le banche saranno spinte a migliorare i mutui. Non pensiamo che questo strumento debba essere alternativo ai mutui: l’importante è avere un po’ di concorrenza”.