La casa è ancora un bene rifugio in tempi difficili? I rischi da non trascurare e le alternative possibili

In momenti di incertezza torna l’attenzione per quello che l’immaginario collettivo ha introiettato come l’investimento rifugio per eccellenza: il mattone. Ma è ancora vero che l’immobiliare è sempre il migliore investimento?

Secondo uno studio della società torinese di consulenza indipendente ALFA, fatto salvo che la casa offre quella confortevole sensazione di “fisicità” dell’investimento che si vede e si tocca, bisogna però considerare che negli ultimi 10 anni il mercato immobiliare ha mostrato molta volatilità e i prezzi medi sono scesi.

A meno di essere in grado di acquistare più immobili in aree diverse, può essere semmai una buona opportunità scegliere gli Etf immobiliari, strumenti quotati anche su Borsa Italiana e a basso costo che permettono al risparmiatore, con un unico “investimento”, di acquistare quote di decine di società immobiliari. Eppure un tempo tra le persone era decisamente radicata la convinzione che il mattone è sempre un buona opportunità di investimento. Ma è ancora così?

Da dove arriva l’idea che la casa è sempre un investimento sicuro?

Nella cultura nazionale italiana l’investimento in immobili è stato una pietra miliare della crescita del Paese dal dopo guerra al terzo millennio. Chiunque abbia investito in immobili negli anni 50’ è andato incontro a una forte rivalutazione del capitale dovuta a molteplici fattori:
– La fase di stabilità post II guerra mondiale ed il boom economico hanno fatto aumentare esponenzialmente le compravendite e i prezzi reali;
– Il reddito netto medio delle famiglie è cresciuto con più intensità rispetto alla curva dei prezzi immobiliari e questo ha permesso che una parte dei risparmi vi ci fosse allocata;
– L’accesso ad altre forme di investimento era più difficile (detenzione fisica dell’oro, investimenti mobiliari: i primi fondi risalgono a metà anni ’80).

In alcune aree del mondo il fenomeno dell’investimento immobiliare è stato molto potente (come in Spagna per esempio). Ma poi sono subentrati molti altri fattori tanto che in alcuni paesi si è verificato un effetto bolla. L’Italia non si trova in questa situazione, ma quando scende il mercato globale, difficilmente quello già più fragile andrà in controtendenza, dice il rapporto.

Casa, quali sono i rischi del mercato immobiliare?

Si è già parlato della volatilità del settore, ma occorre aggiungere che anche la mancanza di diversificazione dell’investimento può essere un problema, ma soprattutto giocano un ruolo importante i temi dei costi e del rendimento effettivo.

Dal lato costi, oltre al prezzo di vendita e di acquisto, l’investimento immobiliare non è propriamente a costo zero. Bisogna quantificare i costi di transazione (acquisto e vendita), tra cui provvigione agenzia immobiliare, imposta di registro, spese notarili. Inoltre ci potrebbero essere spese di ristrutturazione, l’arredamento, le assicurazioni fino ad arrivare ai costi per un eventuale mutuo o finanziamento (spese, interessi, pratica) e poi si dovranno aggiungere in futuro i costi di manutenzione dell’immobile.

Non solo – dice il rapporto- “c’è un altro rischio più difficile da quantificare che riguarda la relativa “illiquidità dell’investimento”, poiché spesso risulta difficile trasformare in cash il mattone in tempi brevi se ce ne fosse la necessità.

C’è la possibilità – è vero – di mettere a rendita l’immobile, ma occorre essere certi di “trovare degli inquilini D.O.C. che paghino regolarmente e non contribuiscano ad anticipare il deperimento del nostro investimento”.

Etf immobiliari possono essere un’alternativa meno rischiosa

L’immobiliare dunque rimane un asset assolutamente interessante, ma occorre valutarlo con grande attenzione all’interno di un portafoglio di investimento ben diversificato, dice il rapporto. Si può pensare però, per cercare quanto meno di ridurre alcuni dei rischi, di approcciarlo con strumenti quotati ed a basso costo come gli ETF immobiliari.

Ne esistono diversi quotati anche su Borsa Italiana che permettono al risparmiatore, con un unico “investimento”, di acquistare quote di decine di società immobiliari (REITS) che svolgono l’attività in modo professionale, in diverse aree geografiche, diversi settori (non esiste solo il residenziale, ma anche il commerciale, la logistica, etc..) e che permettono quanto meno di ridurre il rischio specifico (si acquistano quote di migliaia di immobili) anche in termini geografici. Come ulteriore vantaggio sono immediatamente negoziabili.