Potrebbe essere una buona finestra per l’acquisto di un immobile in questo momento: i prezzi delle case, che erano stati ribassati nel 2023 a causa del calo della domanda e dei tassi alti, sono rimasti fermi a quei livelli. Ma ora i tassi stanno mostrando già qualche indizio di discesa sulle attese dei prossimi tagli della Bce e presto i prezzi riprenderanno a salire. Tornano a squillare i telefoni delle agenzie immobiliari con richieste diverse: la casa dei sogni è ora multiuso e con classi energetiche alte.
“I prezzi delle case, che erano stati ribassati lo scorso anno, non sono ancora stati ritoccati al rialzo, mentre potrebbero riprendere a salire nelle prossime settimane sulla scia della ripresa del settore e del calo dei tassi” dice un operatore del settore.”Se si vuole fare un discorso di puro mercato, a prescindere dai tassi, questo potrebbe essere una buona finestra per chi vuole acquistare, soprattutto per chi non ha necessità di accendere un mutuo”.
Oltre la metà degli italiani non usa il mutuo per acquistare casa
In effetti, proprio a causa delle ultime impennate dei tassi sono aumentati gli italiani che utilizzano la propria liquidità per acquistare casa. “La percentuale di italiani che comprano casa senza ricorrere al mutuo è salita dal 50% al 60% la percentuale di italiani che comprano casa senza ricorrere al mutuo, fattore che ha sostenuto il mercato anche sotto il profilo dei prezzi” dice Luca Dondi, direttore generale di Nomisma. La liquidità non manca tra privati e investitori. Lo testimonia anche la massiccia presenza di richieste in occasione delle emissioni di bond e titoli di stato, che in qualche caso ha ecceduto di 10 volte l’offerta al posto delle 3-4 volte consuete. E oltre all’investimento finanziario il mattone è ancora molto richiesto, con o senza mutuo. “La liquidità in circolazione non manca e quindi anche nei prossimi anni il mercato della casa continuerà a tenere, pur in un quadro di debolezza” conferma Dondi.
Per il 2024 attesi prezzi in rialzo dello 0,6% nelle grandi città
Per quanto riguarda i prezzi, nel 2024 la variazione media nelle grandi città dovrebbe attestarsi a +0,6%, secondo Nomisma, con un dato più alto per Milano (+1,4%) e uguale per Roma (+0,6%). I dati nel prossimo triennio arriveranno a 1,7%, sia come media delle grandi città che di Roma, e a 3,5% per Milano.
E che il mercato sia, seppur rallentato rispetto ai picchi del 2022, ancora vivo e vegeto lo si capisce anche dalla velocità con la quale si vende casa, in particolare a Milano e Bologna, dicono all’Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa. La media nelle grandi città (nella prima parte del 2023) si è arrivati a 105 giorni, contro i 108 giorni di un anno prima. Bologna e Milano si confermano le città più veloci, rispettivamente con 68 e 56 giorni.
Un 2023 da dimenticare
Il 2023 non può certo dirsi un anno buono per il mercato immobiliare, che potrebbe aver registrato compravendite fra 680.000 e 700.000 con una diminuzione a due cifre percentuali rispetto al 2022, con una riduzione dei rogiti del 13% e dei mutui del 29%.
Per chi ha bisogno di un mutuo: dai tassi Irs ed Euribor i primi segnali di calo
Sembra sia ormai alle spalle la stagione dei mutui più difficile dell’ultimo decennio. Le aspettative di tagli dei tassi da parte della Bce sono buone notizie per coloro che accedono ai nuovi mutui a tasso fisso, mentre nel caso del variabile il beneficio è anche per i contratti già in corso.
Tra la fine del 2023 e l’inizio del 2024, Irs ed Euribor hanno dato i primi segnali di contrazione dopo quasi due anni di rialzi. È il segnale che il mercato anticipa le mosse attese dalla banca centrale europea per i prossimi mesi, rendendo così meno salato l’accesso al credito, dicono a MutuiOnline. Dopo dieci aumenti consecutivi dei tassi Bce, il 2023 si è chiuso con una flessione dell’Euribor a 3 mesi al 3,91% dal 4% di metà ottobre, mentre l’Eurirs a 30 anni ha segnato a fine dicembre 2,35% dal 3,11% di inizio novembre, secondo MutuiOnline.
Sembrerebbe poco, ma di fatto la ridiscesa dei tassi dovrebbe essere solo all’inizio, perché le previsioni attestano l’Euribor al 2,3% per la fine del 2024 e al 2% per la fine del 2025. Se la riduzione dei tassi fosse di 150 punti base entro fine 2024, la rata di un mutuo a tasso variabile di 200.000 a 30 anni potrebbe ridursi di oltre 150 euro al mese. La nuova situazione dei tassi riapre l’opzione del variabile, fino a qualche mese fa messa da parte dai mutuatari per via della differenza rilevante con il tasso fisso.
L’eterno dilemma: mutuo a tasso fisso o a tasso variabile?
I prossimi mesi diranno anche se si tornerà sui binari della normalità con i tassi variabili meno costosi dei fissi, a differenza di quanto accaduto nell’ultimo anno a causa dei bruschi rialzi da parte della Bce.
Allo stato attuale sussiste ancora un differenziale importante: i migliori mutui variabili si trovano poco sotto il 5% mentre i fissi intorno al 3,3-3,5%. In queste condizioni è scontato che quasi tutti scelgano l’opzione del fisso, che evita il rischio di brutte sorprese nel corso del piano di rimborso. “Scegliere l’offerta a tasso variabile, cosa che fanno in pochissimi oggi, significa scommettere che i tassi scenderanno di più di quanto previsto dai futures”, ha sottolineato Alessio Santarelli, direttore generale del gruppo MutuiOnline. “L’ipotesi non è del tutto campata in aria, ma comunque di difficile realizzazione. E in ogni caso optare per il variabile significa essere sicuri di avere un reddito capiente, in grado di fare fronte a difficoltà nel caso in cui la rata dovesse tornare a salire.
È cambiata la domanda per le case: ora servono quelle multiuso
Nella ricerca di una nuova casa, va rilevato anche l’attenzione per dettagli nuovi. Innanzitutto la classe energetica: “gli immobili più ricercati sono quelli che posseggono una classe energetica dalla E in su, chiesti soprattutto dai giovani” dice Alessandro Sesenna, di Remax Class. Ma le case ora devono avere anche altre caratteristiche. “Bisogna saper intercettare le nuove e diverse domande di abitazione che configurano un nuovo modello abitativo” dice anche Roberto Busso, Ad del Gruppo Gabetti che oltre al fattore energetico segnala la richiesta per la presenza di spazi flessibili per il lavoro e il well-being, prossimità ai servizi di base, crescente attenzione al contesto, amenities e servizi accessori all’abitare, per citarne alcune”. Soprattutto per i giovani la casa diventa sempre più multiuso: si vive, si lavora, si fa sport e questo richiede un elevato livello di personalizzazione, dicono gli esperti.
