Aumenta l’attrattività di locazioni e vendite del settore uffici nel 2022 con Milano che registra un valore totale delle consegne (take up) del +35% rispetto al 2021, mentre Roma si attesta al +6%. La tendenza positiva dei due mercati conferma che le due città continuano a essere le più attrattive nel panorama nazionale. È quanto rivelato dall’ultimo studio del Gruppo Gabetti sul settore office.
Milano ha recuperato e superato i numeri raggiunti prima della pandemia chiudendo l’anno con un take up di 508.400 mq, superato del un 5% il del 2019. Roma, invece, è ancora lontana dal recuperare i valori del 2019 segnando però un +22% rispetto al 2020.
Gli ottimi risultati di questi 12 mesi seguono la scia di quanto è accaduto anche nel mercato degli investimenti corporate, con un settore uffici sul podio delle asset class di maggiore interesse per gli investitori, totalizzando un record storico pari a 4,5 miliardi di euro.
Il mercato office a Milano
La maggioranza dei contratti siglati a Milano si registrano nel distretto finanziario e nella periferia (24%) seguito dal Polo Nord della città e il semicentro con il 15%. A livello di superfice locata è nella periferia la quota più consistente (32%), a seguito di due transazioni registrate a sud di Milano, condotte da società che operano nel campo della moda, per un totale di 60.000 mq. Segue l’hinterland, con il 17% del totale grazie a tre operazioni tra i 10.000 e 30.000 mq. La percentuale di immobili vacanti (spazi vuoti), nel corso dell’ultimo trimestre del 2022, è di circa 1,37 milioni di mq. L’analisi disaggregata del territorio mostra una prevalenza dello sfitto, in termini di superficie, nella periferia di Milano con il 40%, seguita dall’hinterland con il 27% della vacancy totale. Il prezzo del canone di locazione medio è di 660€/mq/anno, dato in rialzo rispetto a quello rilevato nel trimestre precedente (650 €/mq/a). I valori dei rendimenti prime (netti) rispetto al trimestre precedente risultano in aumento, con un Prime Yield nella zona centrale di Milano intorno al 3,75% circa.
Il mercato office a Roma
Le consegne totali a Roma nel 2022 hanno raggiunto un volume di 146.100 mq (considerando i principali operatori e una quota frammentata tra operatori minori), dato in crescita del +6% rispetto al 2021. Differentemente da Milano, nella Capitale una quota di mercato maggiore è però attribuita a operatori non istituzionali. Il mercato romano registra la quota maggiore di contratti chiusi nella zona EUR (30%), seguita dal centro storico (23%). Il canone di locazione medio, nell’ultimo trimestre 2022, è di 480€/mq/anno, dato in aumento rispetto a quello rilevato nel trimestre precedente. La distribuzione degli immobili a uso direzionale nella città di Roma è individuabile in alcune aree: centro, semicentro, zona Eur e la zona periferica, che racchiude anche i sotto-mercati nuova fiera di Roma, East Inner Gra, South-East Inner Gra e l’asse Fiumicino). I valori dei rendimenti prime (netti) rispetto al trimestre precedente risultano in aumento, con un Prime Yield nella zona centrale di Roma intorno al 4,25%.
“Nonostante un contesto di mercato sfidante, dovuto all’incertezza creata dalla crescita dell’inflazione e dei tassi, Milano e Roma sono riuscite a offrire opportunità ai tenant (locatari). Abbiamo assistito ai primi cambiamenti indotti dalla crescita dell’economia digitale a favore dello smart working, che sta trasformando gli uffici in luoghi di incontro necessariamente più sostenibili e innovativi a livello qualitativo e ambientale. Il take up raggiunto a Milano ha evidenziato come sono definitivamente alle spalle gli effetti dovuti all’impatto del lavoro a distanza, dimostrando che l’ufficio rimane uno spazio imprescindibile, in una forma diversa, in grado di supportare nuovi modi di lavorare” ha spiegato Raffaele Melotti, responsabile office di Gabetti Agency.
