La stagione di caccia per accaparrarsi le case che posseggono una buona classe energetica si aprirà ufficialmente mercoledì 7 dicembre. In quella data arriverà la nuova direttiva sulle case green dal “trilogo”, Parlamento, Consiglio e Commissione europea. Secondo gli esperti del settore la direttiva potrebbe essere emessa in una versione più soft sulle scadenze a breve rispetto alla versione originale, ma in ogni caso con il preciso obiettivo di arrivare a una progressiva riduzione dei consumi degli edifici entro il 2050.
A caccia di immobili con buone classi energetiche
Dunque per chi sta per cercando casa, diventerà prioritario cercare nei portafogli delle agenzie immobiliari, quelle case che godono già una buona classe energetica. “La ricerca delle abitazioni con buone classi energetiche è già iniziata e lo stiamo già vedendo sia per il nuovo, con le classi A, sia per l’esistente” dice Alessandro Sesenna, di Remax Class nel team Lobaccaro. Remax è la maggiore società immobiliare al mondo con oltre 150.000 operatori. “Per gli immobili già sul mercato, i più ricercati ora sono quelli che posseggonio una classe energetica dalla E in su” dice ancora Sesenna. “Bisogna poi sottolineare che a chiedere questo tipo di immobili sono soprattutto i giovani, i più sensibili al risparmio energetico”.
Secondo un recente studio della Banca d’Italia (The capitalization of energy labels into house prices. Evidence from Italy” curato da Michele Loberto, Alessandro Mistretta e Matteo Spuri), le case appartenenti alle 4 classe energetiche migliori hanno un valore di circa il 25% in più rispetto a quelle di classe G.
Case green: cosa aspettarsi dalla direttiva Ue
In circolazione ci sono diverse ipotesi riguardo il contenuto della direttiva Ue, ma si possono individuare due percorsi principali: uno più severo e uno più indulgente. Il 7 dicembre il mistero verrà svelato, ma intanto vediamo le ipotesi in circolazione.
La proposta di direttiva approvata dal Parlamento Europeo il marzo scorso, ha sollevato non poche discussioni per i tempi stretti che imponeva per l’adeguamento: il passaggio di tutti gli immobili residenziali in classe E entro il 1° gennaio 2030 e in classe D entro il 2033.
Ora si prospetta una versione più edulcorata nella definizione degli scaglioni per raggiungere l’efficientamento energetico, lasciando più discrezionalità agli stati membri che probabilmente dovranno definire in autonomia una timeline per l’efficientamento degli edifici. Ma resterà il termine ultimo: arrivare a zero emissioni entro il 2050.
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Case green: la situazione in Italia
Al momento in Italia gli edifici considerati prioritari sono 5 milioni sui 10 milioni di immobili in classe energetica E, F o G quindi, anche se la scadenza del 2030 venisse spostata oltre sarà importante organizzarsi per tempo. “Il settore immobiliare rappresenta oltre il 30% delle emissioni in Europa, quindi è fondamentale trovare una soluzione che sia al contempo sostenibile da un punto di vista ambientale e economico” dice Alessio Santarelli, Direttore Generale del Gruppo MutuiOnline. “Ristrutturare 5 milioni di immobili significa richiedere a 15 milioni di famiglie italiane una spesa di almeno 20 mila euro, per un investimento totale di oltre 300 miliardi di euro. Sarà sicuramente necessario implementare degli incentivi strutturali per la ristrutturazione di immobili in chiave di miglioramento energetico, che supportino i consumatori restando sostenibili per le casse dello Stato”.
Mutui green: 35 euro in meno sulla rata di un tasso fisso
Una strada percorribile, dice Alessi, sono i mutui green “che già oggi sono più convenienti di quelli tradizionali e potrebbero esserlo ancora di più se si pensasse a uno sgravio fiscale o a una garanzia statale dedicata, analogamente a quanto già fatto con successo per i mutui giovani”. “I mutui green offrono sconti su tassi d’interesse o su spese accessorie, con un tasso medio di 25 punti base inferiore rispetto ai mutui tradizionali” dice Alessi.
Ecco alcuni esempi. Se prendiamo in considerazione un tasso fisso, che al momento rappresenta il 96% delle richieste, e simuliamo un mutuo da 200.000 euro, trentennale, richiesto da un quarantenne residente a Milano, la migliore offerta di mutuo tradizionale vede un TAN del 3,80%, rata 932 euro e TAEG 3,98%. Se si guarda, per gli stessi parametri, ad un mutuo green, la rata ben è 35 euro al mese inferiore (897 euro), così come è sensibilmente più basso il TAN (3,49%) e il Taeg (3,63%): la differenza sugli interessi totali è di circa 12.500 euro, calcola MutuiOnline.
L’identikit del mutuo verde: durate oltre 30 anni, importi maggiori e LTV inferiore
A causa dell’aumento dei tassi nell’ultimo anno si è osservato un aumento nella quota di richieste di mutui verdi con durata superiore ai trent’anni, passati dall’1,3% del mix nel 2022 al 9,6% del 2023. Gli importi medi richiesti, pari a 173.136 euro, sono rimasti pressoché stabili rispetto al 2022 (174.499 euro), e rimangono circa il 30% più alti rispetto a quelli dei mutui tradizionali (attorno ai 135.000). Si conferma anche l’LTV (Loan To Value, il parametro finanziario che indica il rapporto tra l’importo del finanziamento e il valore del bene) più basso rispetto ai mutui tradizionali: nel 2023 si attesta al 64,3%, rispetto al 72% degli altri mutui.
Vince il sud nelle richieste di mutui green
Particolarmente rilevante è l’incremento delle richieste di mutui green provenienti dal Sud e dalle Isole, passate, sul totale del territorio nazionale, dal 14,8% dello scorso trimestre al 19,7% di ottobre; nella medesima area geografica è interessante e in controtendenza la riduzione dell’importo medio richiesto per i mutui green (da 150.181 a 137.978 euro), indice probabilmente di un minore costo delle case di nuova costruzione. In diminuzione per tutte e tre le aree geografiche il LTV mentre aumenta, soprattutto al sud e alle isole, la durata media richiesta.
