Il mercato immobiliare nel dopo Covid aveva visto un’impennata che non si vedeva dal 2006, ritenuta da alcuni osservatori persino eccessiva. Ora la situazione si sta normalizzando, iniziando con lo smussare i picchi registrati nelle grandi città. Per i prossimi mesi certamente sarà fondamentale vedere come si muoveranno l’inflazione e di conseguenza le banche centrali. A cascata si vedrà come si comporteranno le banche nell’erogare il credito. Ma oltre a questo, occorrerà vedere quale sarà il comportamento dei consumatori, anche nel settore immobiliare, i quali potrebbero riservare delle sorprese.
In occasione della presentazione del secondo Osservatorio sul Mercato immobiliare 2023 di Nomisma, il capo economista Lucio Poma ha sottolineato alcuni aspetti inconsueti.
A dati consueti, risposte a sorpresa dai consumatori
E’ vero, ci sono dati inequivocabili: l’andamento dei costi dell’energia, le strette monetarie, l’aumento delle rate dei mutui. Tuttavia ci sono chiari segni di comportamenti molto diversi rispetto al passato e che ci si sarebbe attesi.
“Negli Usa stiamo assistendo a un notevole cambiamento da parte della popolazione: passata la pandemia alcuni stili di vita non sono cambiati per il solo fatto che i prezzi sono saliti: la gente piuttosto preferisce accedere ai propri risparmi o ricorrere al credito consumo” ha osservato Poma nel corso della presentazione del rapporto osservando che si nota come “il mondo sia cambiato” anche dall’andamento delle borse in relazione alle strette monetarie: “La borsa non reagisce più alle decisioni della banca centrale, ma all’aspettativa del suo movimento futuro. L’aspettativa è diventata la realtà”.
In Italia la forte occupazione spinge al rialzo la fiducia dei consumatori
Nel nostro paese, osserva ancora Poma, è vero che a causa del rialzo dell’inflazione il potere d’acquisto si è ridotto, ma ciò viene attenuato dal fatto che in Italia si sta vivendo un eccezionale periodo di forte occupazione (vicino all’8%, ndr) in quasi tutti i settori con un’economia tra le migliori in Europa. Del resto che il futuro venga percepito positivamente dai consumatori lo si nota anche dall’indice di fiducia che mostra livelli alti. A giugno 2023, l’indice del clima di fiducia dei consumatori registra un aumento significativo, passando da 105,1 a 108,6, secondo quanto rilevato dall’Istat. E queste sono tutte buone notizie per il futuro del mercato immobiliare, osserva.
I valori immobiliari saranno condizionati dalla crociata antinflazione
“Per valutare l’entità della futura correzione dei valori immobiliari” dice una nota di Nomisma, “sarà cruciale l’esito della crociata antinflazione portata avanti dalla BCE: al momento la prospettiva di atterraggio morbido rimane quella più accreditata, nonostante la possibilità di recessione resti concreta”.
Nomisma ha analizzato le performance immobiliari dei 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia e ha notato che “dopo l’euforia post pandemica” ora il mercato immobiliare “mostra inequivocabili segnali di appannamento”.
Certamente il quadro macroeconomico è diventato progressivamente meno favorevole, osserva l’istituto bolognese citando la perdita di potere d’acquisto, l’erosione della capacità di risparmio e il rialzo dei tassi applicati. Ciò si è tradotto in una riduzione dei mutui erogati e delle compravendite residenziali.
I valori immobiliari delle abitazioni hanno tenuto nel primo semestre
Nel primo semestre del 2023 i valori immobiliari hanno sostanzialmente mantenuto le posizioni registrando un +1% semestrale per le abitazioni.
Secondo Nomisma, la variazione positiva è l’esito di aspettative di crescita dei prezzi da parte dell’offerta. Questo suggerisce la presenza sul mercato di una domanda ancora disponibile a interiorizzare gli aumenti imposti dalla parte offerente.
All’interno dei vari mercati monitorati, l’andamento dei valori mostra differenze dovute principalmente allo sfasamento temporale che ha caratterizzato le fasi di inversione del ciclo immobiliare. Ad esempio, se a Venezia Laguna i prezzi sono in calo per il terzo semestre consecutivo, a Milano la variazione dei prezzi è risultata doppia rispetto a quella media (+2,2% semestrale).
Per quanto riguarda i tempi medi di vendita, considerato tra i principali indicatori del livello di liquidità del mercato, Nomisma ha rilevato un certo allungamento in alcune città come Bologna, Firenze e Roma, interrompendo un trend decennale opposto. L’indagine condotta da Nomisma tra gli operatori del settore evidenzia come in media per vendere un’abitazione siano necessari 5,2 mesi.
E’ in crescita il segmento delle locazioni
Considerando invece l’indice di performance relativo al mercato della locazione, emerge per il quarto semestre consecutivo, una crescita.
Complessivamente le abitazioni locate nel 2022 ammontano a poco meno del 6% dello stock disponibile. Nello specifico, la componente delle locazioni di medio-lungo periodo fa segnare una flessione, con un calo superiore al 4% per i contratti ordinari e una riduzione dell’1,5% per quelli di tipo agevolato. La componente di breve periodo, al contrario, vede aumentare dello 0,6% gli immobili locati a canone libero.
Considerando i valori locativi, la maggiore pressione della domanda ha determinato nel primo semestre dell’anno una crescita del +1,7%. Le variazioni più importanti riguardano i mercati di Cagliari, Catania, Padova e Torino (+2%), fino ad arrivare al +3,7% rilevato a Bologna. L’aumento più sostenuto dei canoni ha comportato un innalzamento dei rendimenti medi, che in media sono dell’ordine del 5,2% lordo annuo. Nomisma sottolinea anche come negli ultimi 10 anni i tempi medi per locare un’abitazione si siano dimezzati, passando da 4 a 2 mesi. Il mercato più liquido è quello di Bologna, dove per affittare un’abitazione sono necessari soltanto 1,2 mesi.
Secondo Nomisma, con l’aggiunta della componente degli aspiranti proprietari, che temporaneamente si trovano esclusi dalla possibilità di acquisto di un immobile, il comparto della locazione in futuro si rivelerà in tutta la sua inadeguatezza. La domanda composta da famiglie, lavoratori, studenti e turisti compete, infatti, per un’offerta privata troppo esigua e sempre più orientata a privilegiare soluzioni più remunerative, quali gli affitti brevi. Da quanto emerge dall’Osservatorio, gli investitori istituzionali potrebbero coprire almeno in parte il fabbisogno abitativo in locazione, anche se al momento continuano a manifestare un interesse decisamente tiepido verso il settore residenziale, dice la nota.
La componente corporate crolla del 68%
Infine, prendendo in esame la componente corporate del mercato si rileva un orientamento improntato alla prudenza da parte degli investitori stranieri. Questo ha determinato un crollo degli investimenti del 68%, passati dai 6,2 miliardi di euro del primo semestre 2022 ad appena 2 miliardi di euro nello stesso periodo di quest’anno.
Nello specifico, va anche considerato che l’investitore ricerca immobili ESG compliant ma dovrà necessariamente modificare procedure e strutturarsi in tempi brevi a fronte delle richieste che arrivano dall’UE in materia di Tassonomia, SFDR, Pillar3 e CSRD, osserva Nomisma.