Reggono abbastanza bene i grandi investitori del settore immobiliare anche nel primo trimestre di quest’anno, nonostante un quadro macroeconomico incerto e i tassi di interesse finora in salita. Le prospettive di riduzione dell’inflazione portano a stimare una ripresa degli investimenti capital markets, secondo uno studio di Gabetti.
Nel primo trimestre del 2023 gli investimenti capital markets, interessati dai grandi clienti come Sgr-fondi, Istituti di credito, Casse di previdenza, hanno registrato in Italia poco meno di 1 miliardo di euro di investimenti capital markets (967 milioni), un volume in calo se comparato con lo stesso trimestre del 2022 quando ammontavano a 3,3 miliardi e rispetto alla serie storica degli ultimi 10 anni, ma che non si discosta di molto dalla media di 1,5 miliardi di euro degli ultimi 5 anni, se si esclude il 2022 che ha visto un potente rimbalzo post-covid.
Gli investitori italliani tornano ad essere gli attori principali
Dal punto di vista geografico, il volume maggiore di investimenti si è realizzato nel Nord Italia (76%), segue il Centro con il 18% e il Sud con il 6%.
I capitali per la prima volta dopo tanto tempo tornano a provenire più attivamente da investitori italiani (il 53%). I capitali esteri, prevalentemente inglesi, statunitensi e francesi, rimangono focalizzati principalmente sul prodotto living e alberghiero.
Il quadro del settore: l’inversione del trend inflattivo fa intuire un miglioramento
Per gli investimenti capital markets il 2022 si è chiuso in Italia come uno dei migliori anni, soprattutto grazie all’effetto rimbalzo dell’attività di investimento immobiliare dopo il periodo pandemico.
Ma nel corso del 2022, la situazione economica è stata segnata da un aumento repentino dell’inflazione che, a dicembre dello scorso anno, ha raggiunto l’11,9%, e da un conseguente innalzamento dei tassi di interesse BCE che, da luglio 2022 a marzo 2023, hanno visto un incremento di 3,5 punti.
In questo scenario molti investitori istituzionali, soprattutto esteri, hanno preferito dall’ottobre scorso stare alla finestra e attendere di avere un quadro più chiaro circa l’evoluzione dei tassi di interesse e, in parallelo, del repricing delle asset class. Così, la fine dell’ultimo trimestre dello scorso anno aveva già annunciato un primo segnale di rallentamento nella chiusura di operazioni corporate, dice Gabetti. L’inflazione in discesa, che è passata dall’11,9% (dicembre 2022) al 7,7% (marzo 2023) con una previsione stimata intorno al 5-6% in chiusura dell’anno in corso, e al 3% nel 2024, lascia ipotizzare un atteggiamento meno restrittivo della BCE e, dunque, un ritorno verso la normalizzazione dei tassi di interesse e degli investimenti capital markets, dice lo studio.
Fan da traino i settori logistica e living. Rallentano gli uffici
I settori che hanno visto la performance migliore sono stati la logistica e il living, che rappresentano rispettivamente il 28% e 25% del totale investito.
Il settore della logistica (267 milioni), che vede la maggior parte dei volumi concentrarsi nel nord Italia, sta sviluppando un interesse crescente verso il contesto in cui è situato, adottando strategie volte alla sostenibilità ambientale: sempre più sono infatti i nuovi progetti che prevedono la costruzione di edifici con certificazione LEED o BREEAM.
Nel settore del living (237 milioni) il segmento che ha più pesato è stato lo student housing a seguito di due operazioni localizzate a Milano e Bologna, entrambe città universitarie, in cui emerge una forte domanda di posti letto a discapito dell’attuale offerta non ancora adeguata. Tiene testa, seppure non più sul podio, il settore uffici (174 milioni) registrando il 18% del volume complessivo.
Dal punto di vista dei contratti assorbiti (take-up) i mercati di Milano e Roma registrano complessivamente 183.000 mq, un volume in crescita del +14% se comparato con lo stesso trimestre del 2022. In particolare, la maggiore crescita si evidenzia su Roma, con un assorbimento di spazi ad uso ufficio pari a 93.000 mq, dato quasi raddoppiato rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, a seguito di un rilevante pre-let di circa 50.000 mq nella zona EUR. Per quanto riguarda Milano, registra un take-up pari a 90.000mq, in decrescita del 18%, ma con un numero di operazioni in aumento.
Segue il settore hospitality (129 milioni) con il 13% del volume complessivo concentrato tra il nord e il centro Italia, con il maggior numero di operazioni registrato in Toscana.
Importanti transazioni si sono poi registrate nel settore healthcare (77 milioni, l’8% del totale investito) riguardanti ospedali, cliniche e residenze sanitarie assistenziali, soprattutto in Piemonte.
Il comparto mixed-use e alternative (61 milioni) ha pesato sul totale investito il 7%, mentre il settore retail (22 milioni) solo il 2% con investimenti concentrati nei due mercati principali di Milano e Roma.