Case nuove che si accumulano vuote, immobili usati che non si vendono. Tempi che si allungano e domanda ormai ridotta a un lumicino. Già perché chi vende non scende di prezzo. Chi compra, è convinto che i prezzi scenderanno ancora e non è comunque più disposto a pagare le quotazioni passate. Così a Milano il mercato è bloccato: nel secondo trimestre del 2012 le compravendite sono calate di un altro 10,7%. Alla calma piatta non sfugge il mercato delle abitazioni esclusive: ossia immobili sopra il milione di euro o dai 7mila euro al metro quadrato o posizionate nelle zone del lusso ormai consolidate. Che di solito sono in grado di mostrare una maggiore vivacità anche in tempi di crisi. Ma che oggi languono con transazioni sempre più rarefatte: in due anni la percentuale di immobili venduti, sul totale dell’offerta, è scesa dal 24,9% al 7%, secondo i dati di Tirelli&Partners e Nomisma che hanno presentato l’Osservatorio sulle residenze esclusive di Milano nel primo semstre del 2012.
“Nel corso della prima parte del 2012 inizialmente sono apparsi segnali di lieve miglioramento rispetto a quanto osservato nel 2011. Tali segnali sono scomparsi nel corso della seconda parte del semestre”, scrive Tirelli. Stanno sparendo gli investitori puri: la domanda di investimento nella prima parte del 2012 è calata al 9% dal 13%. E gli investitori esteri, provenienti da soli paesi europei, sono ormai fermi a quota 2% dall’inizio della crisi. Chi cambia casa ci pensa almeno due volte: chi ha acquistato una casa per sostituzione è oggi il 32% rispetto al 40% precedente. Al contrario, torna ad aumentare chi compra la prima casa: il 59% delle transazioni dal 47%.
D’altra parte anche la messa a reddito è diventata più difficile. La stipula dei contratti di locazione è scesa al 20,6% degli appartamenti disponibili, metà rispetto a quanto registrato nella prima parte del 2010. “In mercato locativo – spiega Tirelli&Partners – potrebbe in linea teorica beneficiare del rallentamento del numero di compravendite che porta a spostare gli immobili da un segmento all’altro, ma la qualità mediocre degli immobili continua a essere l’ostacolo principale nella fase di contrattazione, per cui si assiste a un’inesorabile contrazione del numero di immobili locati sul totale posto sul mercato”.
I tempi di locazione e di giacenza sono su valori decisamente alti, rispettivamente a 7,5 mesi e 10,6 mesi. Si è però ridotto lo sconto sul canone finale al 6,3% dal 7,8% del primo semestre 201. Ma, come rileva Tirelli, questo dipende da “canoni ormai in discesa da alcuni semestri”. E nei numeri di Tirrelli&Partners anche il primo semestre 2012 è stato caratterizzato da una nuova contrazione dei canoni: -3,8% su base semestrale (la contrazione era al -2,2% a fine 2011). I rendimenti medi lordi da locazione nel primo semestre si sono invece mantenuti sostanzialmente stabili a cavallo tra il 2,61% e il 3,3%.
IL MERCATO DELLE COMPRAVENDITE
Le criticità del mercato delle compravendite riguardano sia la domanda sia l’offerta. Da un lato la disponibilità di residenze esclusive di qualità sulla piazza di Milano è cronicamente inesistente ma chi vende è ancora ancorato a valutazioni ormai sorpassate , dall’altro chi compra è attendista per aspettare che i prezzi scendano. Risultato che oggi per piazzare un immobile per quanto di lusso ci vogliono circa 14 mesi contro i 7,5 del primo semestre del 2010. Le transazioni che si chiudono portano a casa uno sconto che risulta ormai su valori triplicati rispetto a due anni fa. Nel primo semestre del 2012 i prezzi sono nel complesso scesi del 2,3% e del 3,2% su base annua, con le flessioni che hanno riguardato sia i livelli minimi sia quelli massimi. Ma a indicare le difficoltà del mercato anche per il lusso è soprattutto la flessione dei top prices.
”La flessione più significativa – scrive Tirelli&Partners – è quella registrata dai top prices che scendono in tutte le zone esclusa Duse. Si è passati in media dai 16.500 euro/mq ai 14.700 euro/mq e dai 7,27 milioni ai 6,3 milioni. Un’indicazione chiara da parte dei proprietari dei trophy assets (immobili particolarmenti importanti e di valore ndr) che a fronte di un mercato molto difficile decidono di ritirare i loro beni dalla vendita”. Il primato dei prezzi rimane alle zone del Quadrilatero e di Venezia-Duse dove i prezzi raggiungono in media i 17.500 e i 13.900 euro/mq. Ma si tratta di valori che al momento fanno fatica a incontrare la domanda. A livello di richieste fa fatica anche il Centro Storico per questioni legate alla vivibilità della zona. Le localizzazioni più richieste risultano, ancora una volta invece, Brera-Garibaldi e, a seguire, la zona Magenta.
C’è però chi continua a comprare e a vendere. “Di fronte a un mercato difficile, nella prima parte del 2012 restano attivi prevalentemente i potenziali clienti della fascia più alta – scrive Tirelli&Partners – La dimensione media della richiesta si è ampliata attestandosi tra i 190 e i 240 mq con una dotazione di almeno tre camere da letto. Vengono come sempre preferiti i piani elevati al punto che è sempre più difficile effettuare visite negli appartamenti al primo piano”. Ulteriori caratteristiche imprescindibili sono un posto auto o un garage e di superfici esterne. Completano il quadro il contesto d’epoca e silenzioso, oltre a un ottimo stato manutentivo. Sul lato dell’affitto, le preferenze vanno a dimensioni contenute, tra i 130 e i 150 mq con 2 camere da letto. Le locazioni più richieste sono sempre Brera-Garibaldi e Magenta e poi il Quadrilatero.
I CONSIGLI DEGLI ESPERTI PER VENDERE E AFFITTARE
Ma attenzione la crisi ha sfatato il vecchio credo delle zone must have: non è detto che una casa a Brera abbia le quotazioni dell’area solo per il fatto di essere lì. Al contrario è possibile che Zone residuali (fuori dalle zone consolidate di interesse) possano arrivare anche a 9mila euro al mq. Come spiegano gli esperti, oggi sempre più esistono case nelle zone migliori che è impossibile vendere. In primo luogo, quindi, attenzione alla selezione. In particolare, sia sul fronte della compravendita sia della locazione, con la crisi è sempre più determinante rispetto al passato lo stato dell’appartamento.
“La disponibilità di residenze esclusive di qualità – scrive Tirelli&Partners – è cronicamente insufficiente. All’interno delle zone più consolidate è sempre più difficile trovare immobili in vendita mentre nelle restanti zone, pur in un quadro di maggiore disponibilità, lo stato manutentivo e la funzionalità inadeguata rappresentano un freno alla chiusura delle contrattazioni”. Così il mercato è spaccato in due e i valori medi sono il risultato di due situazioni completamente opposte: da un lato immobili di qualità che vengono venduti e dall’altro immobili che rimangono sul mercato per anni.
Sempre più fuori mercato, sono per esempio, i vecchi immobili di famiglia che vengono messi in vendita completamente da ristrutturare. Lo stato di manutenzione diventa ancora più cruciale nel mercato della locazione dove, spiega Tirelli, “la domanda di residenze di pregio è rimasta, a livello cittadino, piuttosto esigua e sempre più interessata ad appartamenti in condizioni di immediata abitabilità, ristrutturati ed eventualmente arredati”. Un trend talmente forte che la Tirelli&Partners ha appena costituito una società dedicata a ristrutturare le case dei clienti che vogliono affittare o valorizzare le quotazioni dell’immobile.
In ogni caso, per chi vuole chiudere la trattativa sbloccando la resistenza del venditore sul prezzo è utile fare la prima mossa. “L’incontro tra le due parti in tempi ristretti – spiega Tirelli – avviene solamente ove l’acquirente si esponga per primo con la sua offerta, anche qualora questa sia inferiore al prezzo richiesto”. E in questo caso non va sottovalutata la forza psicologica di una offerta scritta. Così, per chi crede nel mattone, gli esperti suggeriscono di essere un “first mover” e muoversi controcorrente: è il momento di comprare facendo la prima offerta, magari incorporando le aspettative di ulteriori ribassi del prezzo. Solo così per Tirelli&Partners il mercato si sbloccherà.
“Riteniamo che la seconda parte del 2012 possa vedere nel mercato della compravendita un parziale ritorno di interesse della domanda ormai da tempo estremamente riflessiva – rileva Tirelli – Questo fenomeno sarà tanto maggiore quanto più gli acquirenti saranno disponibili a compiere la prima mossa della trattativa proponendo il loro prezzo di acquisto. Di fronte a proprietari che mantengono ferme le loro richieste adottando così una strategia attendista, ogni passività dei potenziali acquirenti non otterrà alcun risultato diverso che perpetuare lo stato del mercato che osserviamo da molti semestri”.
Allegati: Osservatorio residenze esclusive.pdf
