Il comparto del fondi immobiliari in Italia continua a crescere e vede buone prospettive anche per quest’anno e il prossimo. Tuttavia la preoccupazione viene per il livello di indebitamento dei sistemi fondi pari a 60 miliardi e cresciuto al limite fisiologico prossimo al 50% di incidenza sul patrimonio.
Sono questi alcuni dei dati emersi oggi a Milano dal 42esimo Rapporto 2023 su “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero”, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei, che ne ha curato la parte di analisi finanziaria.
In Italia il patrimonio immobiliare nel 2022 è a 123 miliardi, +13% su anno
Il patrimonio immobiliare italiano, con un peso, rispetto al resto dei veicoli europei di oltre l’11%, è detenuto direttamente dai 615 fondi attivi in Italia e arriva a 123 miliardi di euro, con un incremento di circa il 13% sul 2021. Il Nav (Net Asset Value) a fine 2022, ha raggiunto 105 miliardi di euro, con un incremento del 10,2% sull’anno precedente. Le previsioni per il 2023 sono per un incremento del Nav del 4,8% e del patrimonio di quasi il 6%, mentre il numero dei veicoli potrebbe raggiungere le 635 unità. “Dalle indicazioni raccolte tra le Sgr partecipanti allo studio, emerge che le prospettive per il 2023 si orientano verso un cauto ottimismo, con incremento delle masse gestite e dive-rsificazione dei portafogli rispetto alla composizione attuale” ha detto Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari.
I timori per l’eccessivo indebitamento
“E’ un livello di indebitamento che potrebbe dare qualche preoccupazione in futuro: oggi abbiamo tassi attorno al 6%, mentre l’indebitamento che andrà a scadenza aveva tassi attorno all’1,5%. Con 4 punti percentuali di differenza il rendimento va a zero, e alcune banche potrebbero non poter più rifinanziare” ha sottolineato nel corso del convegno Emanuele Caniggia, di Dea Capiltal Real Estate Sgr.
La performance (Roe), pur rappresentando la media di realtà molto diversificate, è salita al 2,3% per effetto dell’aumento dei canoni imputabili all’indicizzazione con elevata inflazione.
A livello di fatturato complessivo delle Sgr italiane, siamo intorno a un valore di oltre 400 milioni di euro nel 2022, con circa 1.100 addetti, mentre il valore del patrimonio medio per le società di gestione è di circa 1,9 miliardi di euro” dice il rapporto. Per quanto riguarda l’asset allocation del patrimonio gestito italiano si è visto un cambiamento di peso dei vari comparti: in crescita sono il residenziale, la logistica, gli uffici e il commerciale. “Nell’ambito delle acquisizioni risulta in crescita l’interesse per il residenziale, a più +4,6%, il retail a +3% e gli uffici +10 punti percentuali” dice Zirnstein
Il confronto con le realtà internazionali
A livello generale l’industria dei patrimoni immobiliari gestiti ha mostrato una buona capacità di tenuta e gli investitori, seppur all’insegna della prudenza, si ritengono decisi a continuare a impiegare i loro capitali nel real estate, dice il rapporto. “La difficile congiuntura economica del 2022 non ha avuto conseguenze negative sul risparmio gestito in immobili attraverso fondi immobiliari e i Reits (real estate investment trust). Anzi le preoccupazioni derivanti dai costi dell’energia e dalle crisi politiche, hanno rinforzato negli investitori globali la “voglia di mattone”, purché ben gestito e capace di dare un rendimento”.
A livello globale il patrimonio di fondi quotati, non quotati e reit continua ad aumentare e alla fine del 2022 ha raggiunto 4.450 miliardi di euro, con un incremento di oltre il 19% rispetto all’anno precedente.
Anche l’Europa ha dimostrato una buona tenuta del comparto: con 1.895 fondi e 270 reit operativi, il patrimonio complessivo nel 2022 è stato pari a 1.530 miliardi di euro, in crescita di oltre sette punti percentuali. L’andamento espansivo degli ultimi anni si rafforza e nel 2022 il peso dei veicoli del vecchio continente sul patrimonio totale nel mondo ha sfiorato il trentacinque per cento. Se in Europa il fatturato è cresciuto del 3,5%, nei primi cinque Paesi (UK compreso) la variazione è stata di oltre dieci punti percentuali con Germania, Inghilterra e Italia protagoniste della crescita.
“In dieci anni il valore del patrimonio gestito in Europa è quasi triplicato mentre il numero dei veicoli, arrivato a 1.895, è cresciuto di 75 unità, trainato dalla crescita delle Opci francesi e dei fondi italiani. E anche le prospettive per il 2023 vanno nella direzione di un proseguimento della crescita”- ha detto Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. “Il settore dei fondi continua ad essere resiliente ed attrattivo per gli investitori italiani.
