Meno immobili e più strumenti finanziari non quotati negli attivi dei fondi immobiliari italiani. E’ questa la principale tendenza che emerge dal VII Monitor sulla Finanza Immobiliare, lo studio realizzato dal Dipartimento di Economia dell’Università di Parma in collaborazione con CACEIS (asset servicing del Gruppo Crédit Agricole) che si pone l’obiettivo di analizzare gli investimenti finanziari dei fondi immobiliari italiani. Per la prima volta, lo studio indaga anche sull’orientamento delle SGR immobiliari in merito alla scadenza dei fondi e alle decisioni di cessione degli immobili.
Dall’indagine emerge come la dismissione degli asset immobiliari di un fondo sia guidata principalmente dalla scadenza dello stesso e come la possibilità di richiesta del periodo di proroga (grace period) sia valutata in funzione della dismissione programmata del portafoglio. Intanto, i fondi immobiliari scommettono sugli effetti positivi del Quantitative Easing e del riordino in Italia della tassazione del settore immobiliare.
La ricerca ha visto la partecipazione di 19 società di gestione attive nel real estate e ha preso in analisi 56 fondi immobiliari di cui 22 quotati, per un totale di attività al 30 giugno2015 pari a 10,05 miliardi di euro.
Dal punto di vista dell’asset allocation, i fondi analizzati detengono in media una quota di asset immobiliari (immobili e diritti reali immobiliari) pari all’80,9%, in diminuzione di circa il 2% rispetto alla rilevazione di giugno 2014, ma pur sempre più elevata del livello minimo del 66,67% imposto dalla legislazione e dai regolamenti. Nello stesso periodo, la quota in strumenti finanziari sale dal 10,36 all’11,03%.
Considerando le varie tipologie, sono i fondi non quotati, i fondi riservati e i fondi misti ad avere le più basse incidenze di asset immobiliari sul totale degli attivi (rispettivamente pari a 76,20%, 77,25% e 62,21%) e, specularmente, le più alte quote di investimenti in strumenti finanziari.
Identico fenomeno si constata per i fondi a lunga scadenza, i cui attivi sono investiti in immobili e diritti reali immobiliari per il 75,24% e in strumenti finanziari per il 16,21%. Tale dato conferma la tendenza dei fondi immobiliari con una durata più lunga a detenere meno immobili. Tuttavia, per la prima volta in tre anni, i fondi a media scadenza presentano una quota di asset immobiliari superiore a quelli a breve scadenza (85,79 contro 82,02%).
Considerando solo la parte finanziaria degli attivi, i fondi immobiliari confermano la preferenza per gli strumenti finanziari non quotati. A fare la parte del leone con il 59,64% sono le partecipazioni non quotate: tra queste prevalgono quelle di controllo con il 54,91%(+1,15%), anche se quelle non di controllo salgono fino al 4,73% (+3,17%).
Tali partecipazioni si riferiscono a società immobiliari in cui il fondo detiene rapporti a vario titolo strategico. Si dimezza la quota investita in titoli di debito (principalmente obbligazioni di società non quotate e titoli di Stato italiani quali CTZ, BTP e BOT) che passa dall’8,58 al 4,07%.
Il decremento riguarda soprattutto i titoli non quotati, che risultano inferiori a quelli quotati (1,18 contro 2,89%). Stabile invece la quota investita in OICR (36,27%), per la quale si registra uno switch in favore degli OICR quotati, che passano dallo 0,33 al 4,73%. Complessivamente, il ricorso a titoli di debito e quote di OICR non quotati è diminuito del 9%. Stabile invece la quota investita in strumenti derivati (0,02%).
“A livello finanziario, la parte mobiliare effettiva degli investimenti finanziari dei fondi oggetto di osservazione ammonta a poco più del 40% del totale. I fondi immobiliari – ha commentato il Prof. Claudio Cacciamani, del Dipartimento di Economia dell’Università degli Studi di Parma che ha curato il report – continuano a privilegiare titoli non quotati. Tuttavia, rispetto allo scorso anno, sembra essersi ridotto il rischio legato alla solvibilità e alla trasparenza delle controparti. Resta comunque invariato il rischio di liquidità, connesso al livello di liquidabilità degli strumenti finanziari inseriti nei portafogli. In ogni caso, rispetto al passato questa si confronta con un’inversione, seppure ancora debole, del trend del mercato immobiliare verso il positivo.”
La destinazione d’uso prevalente di questi asset è il terziario direzionale, seguito da commerciale (centri e parchi commerciali, supermercati), residenze sanitarie-assistenziali e hotel, a cui si affiancano, in misura limitata, posti auto, magazzini, villaggi turistici, caserme,capannoni industriali, multisale cinematografiche.
Da un punto di visita geografico, prevale la scelta di immobili situati al Nord-Ovest (su tutte le città di Milano, Torino, Bologna, Lodi, Modena, Biella, Como e Padova) e al Centro (dove primeggia Roma). Riguardo all’orientamento seguito dalle SGR immobiliari in merito alla scadenza dei fondi e alle decisioni di cessione degli immobili, la causa che più incide sulle dismissioni è la scadenza del fondo. E’ per questo che le SGR preferiscono procedere a una dismissione programmata del portafoglio, tenendo ben presente la possibilità di richiedere il periodo di proroga triennale a Banca d’Italia.
“Le SGR immobiliari”, ha commentato Giorgio Solcia, Managing Director di CACEIS in Italia, “non possono ignorare la fase congiunturale ancora incerta, seppure migliorata, che fa seguito alla crisi economico-finanziaria che ha colpito pesantemente il settore immobiliare. La dismissione programmata non sempre consente di raggiungere gli obiettivi di ottimizzazione delle condizioni di vendita, con particolare riferimento ai prezzi. Ecco perché il grace period può essere una soluzione valida per evitare di liquidare immobili con sconti impraticabili, in attesa di una ripresa del mercato, che sembra essere ormai alle porte”.
Attualmente, le dismissioni dei fondi avvengono in vari modi: asset by asset, secondo la modalità dell’asta mediante broker; cessioni in blocco dell’intero portafoglio; vendita di sottoportafogli senza asta mediante broker, ma tramite un beauty contest. Il sentiment delle SGR immobiliari sul futuro dell’economia è più ottimista. Gli operatori in questo momento hanno aspettative di crescita economica o, più prudenzialmente, di stabilità per il medio periodo.
Tuttavia, esistono elementi che possono influenzare positivamente il settore economico già nel breve termine o che possono rendere più incisiva la ripresa nel medio periodo, come il riordino della tassazione nel settore immobiliare in Italia e il Quantitative Easing della Banca Centrale Europea.