Torna di moda il mattone. La ripresa del mercato immobiliare si consolida, in Italia e in tutto il mondo, e in particolare il comparto dei fondi immobiliari: a rivelarlo è il Rapporto 2018 presentato a Milano da Scenari Immobiliari, dal titolo “I fondi immobiliari in Italia e all’estero”. Se da un lato la ripresa dei prezzi vede l’Italia indietro rispetto alla media mondiale (“Questo perché negli anni della crisi abbiamo perso meno di altri Paesi e comunque il mercato è già in forte ripresa nelle grandi città come Roma e Milano”, spiega a FIRSTonline Francesca Zirnstein, curatrice del rapporto), per quanto riguarda il risparmio gestito in asset immobiliari il nostro Paese nel 2018 si sta allineando col resto d’Europa.
Scenari Immobiliari prevede infatti il Net Asset Value (Nav) dei fondi immobiliari in Italia dovrebbe raggiungere i 55 miliardi di euro, dai 53 del 2017 che hanno rappresentato una crescita di oltre il 10% rispetto al 2016, con un numero di fondi che ormai supera i 420 (più di Francia e Germania), dai 7 del 2001. Ma il 2017 è stato un anno d’oro a livello globale: il patrimonio delle diverse forme di fondi immobiliari (quotati, non quotati, Reit ovvero Real Estate Investment Trust) alla fine dell’anno scorso ha raggiunto i 2.830 miliardi di euro, in aumento dell’8% sul 2016, con il secondo miglior risultato storico. La maggior parte di questo patrimonio, il 77%, è in mano ai Reit, uno strumento particolarmente agile per gli investitori: si tratta di società quotate in Borsa, esenti da imposte sugli utili, sulle quali si può investire agilmente, anche con pochi euro, e diversificare.
Ancora migliore è stato il risultato dei Paesi europei presi in esame dal rapporto, e cioè Italia, Francia, Germania, Gran Bretagna, Lussemburgo, Olanda, Spagna e Svizzera: dopo la flessione del biennio 2008-2009, il patrimonio complessivo dei fondi ha ricominciato a crescere a un ritmo medio del 7,3% annuo nel periodo 2010-2013, per accelerare negli ultimi anni, con una crescita di circa il 10% nel 2015 e nel 2016 e superiore al 16% nel 2017, quando ha fatto registrare la miglior performance (in termini di crescita percentuale) del secolo in corso, arrivando a superare i 590 miliardi. In Europa i due terzi del patrimonio sono ancora gestiti dai tradizionali fondi (che sono passati dai 143 del 2000 agli attuali 1.550), sia quotati che non quotati. Le previsioni per il 2018 sono di un’ulteriore avanzamento del 5%, andando a superare i 600 miliardi.
Migliorano anche le performance di questi investimenti: il Roe, cioè la redditività, dei fondi europei è stato del 3,8% nel 2017, il dato migliore dal 2007 (4,3%), triplicato il dato del 2012 (1,3%). “Questo è dovuto – spiega Zinstein – alla diminuzione dei veicoli con performance negative, alla differenziazione della tipologia degli investimenti e ai risultati ottenuti dalla Gran Bretagna”. Londra infatti, come conseguenza della Brexit, aveva registrato un dato molto negativo nel 2016, salvo poi rimbalzare l’anno successivo con un Roe dell’8,4%. Sulla redditività però l’Italia corre ancora piano: il 2017 è stato migliore dell’anno precedente, ma con un Roe fermo allo 0,4% (“Questo anche perché è la media tra realtà molto diversificate”, spiegano gli autori dello studio) e nessuna Sgr italiana nella classifica delle 10 migliori in Europa.
“Nel 2017 – ha dichiarato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, illustrando il Rapporto – l’attività dei fondi immobiliari in Europa è stata importante. Vendite e acquisizioni di patrimoni, oltre alla costruzione di nuovi veicoli, sono state sostenute da risultati positivi del settore immobiliare e da un clima di rinnovato ottimismo dovuti al consolidamento della crescita economica, alla consistente liquidità circolante e alla sostanziale stabilità dei tassi che hanno contribuito a confermare più appetibile l’investimento immobiliare rispetto a quello obbligazionario. Le previsioni raccolte per il 2018 tra i principali operatori europei sono di una crescita del patrimonio di oltre il cinque per cento. Anche il numero di fondi è previsto in aumento e l’andamento del primo quadrimestre 2018 conferma il quadro previsivo”.
“In Italia – ha aggiunto Mario Breglia presidente di Scenari Immobiliari – il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai fondi è di 58 miliardi di euro, compresi gli investimenti esteri, con un incremento dell’8,4 per cento sul 2016. Sono in aumento i fondi attivi, 420 in totale, anche per l’utilizzo come veicolo da parte dei soggetti esteri che, in modo crescente, operano nel mercato immobiliare italiano. L’indebitamento del sistema fondi è in costante calo e ora ammonta a 24 miliardi di euro, con un’incidenza del 41,3 per cento sul patrimonio. Nel 2010, ad esempio, era pari al 57 per cento del sistema. In questo Rapporto sono presentati, per la prima volta, anche i dati relativi alle sgr del sistema, il cui fatturato complessivo nel 2017 è stato di circa 320 milioni di euro, con circa 1.200 addetti. Gli acquisti nel corso dell’anno sono stati pari a 7,6 miliardi di euro a fronte di 4,4 miliardi di dismissioni. Le prospettive per il 2018, sulla base delle indicazioni raccolte tra le sgr, sono positive e in linea con l’anno precedente. Il cambiamento politico, al momento, non sembra aver modificato le strategie degli operatori che, anzi sono ottimisti sul prossimo triennio e credono nella crescita del settore, con più fondi e una maggiore diversificazione di prodotti.”
MERCATO IMMOBILIARE: PREZZI E DINAMICHE
Il rapporto ha anche effettuato un sondaggio tra le Sgr del comparto immobiliare, sulle aspettative relative ai prezzi di compravendita nel periodo 2018-2020, nei vari settori (residenze, uffici, negozi, capannoni industriali, alberghi). Non è generalmente prevista una crescita significativa degli scambi in questo senso: sui negozi quasi la metà degli intervistati si aspetta stabilità, sugli altri settori prevale un’aspettativa di crescita moderata, mentre solo per i capannoni è attesa una crescita maggiore del 10% (lo pensa una Sgr intervistata su cinque).
E’ proprio sui capannoni però che ci si aspetta invece una significativa contrazione dei prezzi, superiore al 7% nei prossimi anni. Negli altri settori prevale anche sui prezzi un’aspettativa di stabilità, con moderato incremento per residenze, uffici e alberghi. Sostanziale equilibrio anche per quanto riguarda i canoni di locazione: una Sgr su tre si aspetta stabilità, il 26% pronostica una moderata contrazione e sempre il 26% un moderato incremento.
Per quanto riguarda infine le aree, a livello nazionale, in grado di intercettare le migliori opportunità di investimento nel prossimo triennio, si evidenzia che le società di gestione del risparmio operanti nell’ambito degli immobili considerano come maggiormente interessanti le regioni del Nord e del Centro. La grande novità, soprattutto a Nord-Ovest, è l’atteso boom degli spazi per il lavoro condivisi (il 93% degli intervistati lo considera probabile), ma anche quello delle case per studenti e degli uffici. A Nord-Est invece prevale l’interesse per capannoni industriali e logistici, mentre al Centro dovrebbero volare gli investimenti in negozi e (soprattutto a Roma) alberghi. Ancora una volta rimane indietro il Sud: risultano interessanti soltanto, ma con percentuali comunque modeste, i comparti degli hotel e dei centri commerciali. Niente uffici, niente coworking, niente impianti industriali.
