I prezzi degli immobili nei principali paesi sviluppati mostrano a fine 2012 un andamento a due velocità. Nella graduatoria per variazione delle quotazioni rispetto all’anno precedente la parte bassa della classifica è per la prima volta interamente occupata dai paesi europei con la Spagna all’ultimo posto preceduta da Paesi Bassi e Irlanda. La Germania continua a rappresentare un’eccezione: dopo aver registrato variazioni pressoché nulle durante tutta la fase di crescita dei prezzi immobiliari, il paese ha registrato un +8,8% dal 2007 alimentato dal +2,7% nel 2012.
Per la Germania gli indicatori di mercato non segnalano un imminente rischio bolla. La Bundesbank in un rapporto pubblicato a fine 2012 sottolinea il basso rischio di un simile evento e rileva come l’aumento dei prezzi delle abitazioni sia dovuto soprattutto a una ricomposizione del portafoglio delle famiglie tedesche alla ricerca di rendimenti più alti di quelli offerti dai Bund.
Di particolare interesse risulta oggi la ripresa dell’immobiliare statunitense, soprattutto per i possibili effetti che questa avrebbe sui consumi. Secondo stime recenti l’incremento dei prezzi degli immobili del 2012, associato all’aumento delle quotazioni azionarie, potrebbe determinare un aumento dei consumi nel 2013 superiore dello 0,6% a quello che si avrebbe considerando solo l’andamento del reddito disponibile.
In Italia i prezzi delle abitazioni nel corso del 2012 sarebbero diminuiti del 3% circa, ma il dato più rilevante è la discesa delle compravendite, che continua a ritmo consistente. Secondo l’Agenzia del Territorio nel terzo trimestre del 2012 le compravendite di unità residenziali sono scese del 26,8% a/a (a 95.951 unità), dopo il -25,3% del II trimestre e il -19,6% del primo. La flessione è risultata particolarmente accentuata nelle regioni del Nord e del Centro, (-29,6 e -28,2% rispettivamente) e leggermente più contenuta al Sud (-22%).
Nel nostro paese l’abitazione continua a rappresentare una porzione importante nella ricchezza delle famiglie. Secondo la Banca d’Italia, a fine 2011 l’84% delle attività reali detenute dalle famiglie consisteva in abitazioni, per un valore complessivo di 5.027 miliardi di euro. Il valore della ricchezza abitativa in termini correnti ha conosciuto una crescita pressoché ininterrotta dalla metà degli anni Novanta.
La rilevazione di fine 2012 sui prezzi degli immobili nei principali paesi sviluppati mostra un andamento a due velocità. A guidare la classifica degli aumenti è Hong Kong dove le quotazioni nel corso dell’anno sono salite del 21,8% rispetto all’anno precedente e ora risultano dell’86,8% superiori a quelle di fine 2007 (anno in cui il mercato immobiliare mondiale ha cominciato a mostrare i primi importanti segnali di rallentamento), seguono l’Austria, con un +10,1% a/a, e il Sud Africa, dove le quotazioni sono salite in un anno del 5%. Il dato più interessante è però rappresentato dalla quarta posizione degli Stati Uniti, che a fine 2012 registrano un incremento del 4% circa. In quest’ultimo paese, tra i più pesantemente colpiti dallo scoppio della bolla immobiliare, i prezzi risultano oggi inferiori del 20,5% ai valori del 2007. La parte bassa della classifica, per la prima volta, è invece interamente occupata dai paesi europei: all’ultimo posto compare la Spagna, che nel corso dell’anno ha registrato una decisa contrazione delle quotazioni (-9,3%) che porta i prezzi il 24,3% al di sotto del picco raggiunto nel 2007; seguono i Paesi Bassi (-6,8%) e l’Irlanda, dove i prezzi continuano a scendere (-5,7%) nonostante siano ora quasi la metà di quelli del 2007. In discesa risultano anche le quotazioni dell’immobiliare italiano (-3% circa). Nella parte medio bassa della classifica compaiono poi i cosiddetti paesi a rischio “sindrome giapponese” (Francia e del Regno Unito), ossia quelli in cui uno scoppio vero e proprio della bolla non c’è stato e verosimilmente non ci sarà, ma che rischiano di intraprendere una via, quella giapponese appunto, di lenta ma protratta discesa dei prezzi.
Tra i paesi europei la Germania continua a rappresentare un’eccezione; dopo aver registrato variazioni pressoché nulle durante tutta la fase di crescita dei prezzi immobiliari il paese ha registrato un +8,8% dal 2007, con un +2,7% tra il 2011 e il 2012. Per la Germania il rischio di creazione di una bolla è però ancora lontano; il confronto dei prezzi con gli indicatori di sopra/sotto valutazione del mercato (media di lungo periodo dei rapporti prezzi/affitti e prezzi/redditi) mostra una sottovalutazione del 17% circa. Al contrario, risultano ampiamente sopravvalutati il mercato di Hong Kong (del 69% circa, anche a causa della carenza dell’offerta), quello canadese (78% se calcolato con il primo indice, 34% con il secondo), australiano, francese e, nonostante il consistente calo delle quotazioni, quello dei Paesi Bassi e quello spagnolo. In Irlanda il consistente calo delle quotazioni ha reso il mercato sottovalutato del 5%, mentre in Italia la sopravvalutazione delle quotazioni risulta pari al 12% se misurata rispetto al rapporto prezzi su reddito, e pressoché pari a zero nel caso in cui il confronto si faccia con il rapporto prezzi su affitti. In Cina, infine, paese nel quale si era temuto il gonfiamento di una bolla nel corso del biennio passato, il mercato nel 2012 ha mostrato segni di stagnazione (-0,5%) e in generale risulterebbe ancora sottovalutato.
