La quota di asset immobiliari (immobili e diritti reali immobiliari) è leggermente diminuita: -4% rispetto a giugno 2013 e risulta pari all’83% degli asset complessivi (66,67% è il minimo di legge). La prevalente destinazione d’uso è il terziario direzionale, seguito da commerciale (centri e parchi commerciali, supermercati), residenze sanitarie-assistenziali e hotel. Da un punto di visita geografico, prevale la scelta di immobili situati al Nord-Ovest (su tutte le città di Milano, Torino, Bologna, Lodi, Modena, Biella, Como e Padova) e al Centro (dove primeggia Roma).
Sono questi i risultati del 5° Monitor sulla Finanza Immobiliare, lo studio che si pone l’obiettivo di analizzare gli investimenti finanziari dei fondi immobiliari che quest’anno ha visto la partecipazione di 18 Sgr attive nel real estate. La ricerca, realizzata dall’Università degli Studi di Parma in collaborazione con CACEIS Investor Services (società di asset servicing del gruppo Crédit Agricole), ha preso in analisi 47 fondi immobiliari, di cui 23 quotati, per un totale di attività al 30 giugno 2014 pari a 10,5 miliardi di euro.
L’analisi del portafoglio dei fondi indica come sia aumentato il ricorso agli strumenti finanziari (questa asset class pesa oggi sul 10,4% degli attivi, a giugno 2013 per il 7,6%). All’interno di questa categoria, oltre la metà (55,3%) sono le partecipazioni non quotate (in leggero aumento rispetto al 52% di giugno 2013), di cui la maggior parte di controllo “spesso in società immobiliari con cui il fondo detiene rapporti a vario titolo strategici”.
L’8,6% (in calo rispetto al 9,4% dell’anno precedente) degli strumenti finanziari è rappresentato da titoli di debito (principalmente obbligazioni corporate di società non quotate, italiane o europee, o titoli di stato italiani quali CTZ, BTP, BOT), mentre le quote di OICR (fondi aperti mobiliari, fondi chiusi mobiliari, fondi riservati, speculativi, fondi immobiliari e fondi di fondi), per lo più non quotati, pesano per il 36% (dato sostanzialmente in linea con quello di giugno 2013).
Solo lo 0,01% (era il 2,08% a giugno dell’anno scorso) della composizione dei fondi, invece, è riconducibile a strumenti derivati (swap, opzioni put e call, cap, interest rate swap plain vanilla) che vengono utilizzati esclusivamente a scopo di copertura del rischio tasso legato a finanziamenti in essere o a contratti di leasing legati all’acquisto di immobili.
Di grande attualità anche l’analisi di quelle cause – per la prima volta oggetto del Monitor – che possono condurre i fondi immobiliari a situazioni di stress. La rinegoziazione degli affitti appare la ragione dominante di situazioni di tensione per il 26,6% degli intervistati, seguita da situazioni di sfitto o vacancy (20%) e da ritardi nella vendita degli immobili (20%).
Quest’ultima opzione appare coerente con la generale tendenza a prolungare il periodo di attività del fondo immobiliare (c.d. “periodo di grazia”) previa autorizzazione della Banca d’Italia. Le altre possibili cause di stress per i fondi, scelte ciascuna dal 6,67% del campione, sono: il ritardo negli sviluppi immobiliari programmati, il ritardato o mancato versamento degli impegni sottoscritti, la svalutazione degli immobili, l’indebitamento.
