Prospettive negative per il mercato immobiliare nel post-Coronavirus. Questo è quanto previsto da Nomisma che, nel suo Osservatorio 2020, ha stimato un calo dei prezzi del settore tra -1,3% e -4% per il biennio 2020-2021.
La società bolognese ha ipotizzato due diversi scenari recessivi. Per il segmento corporate, nello scenario meno negativo, è previsto un arretramento cumulato a chiusura del prossimo triennio di 278mila transazioni residenziali (di cui 48,4mila nel 2020) e 9,4miliardi di capitali investiti (di cui 2,6miliardi nel 2020). Nel peggiore dei casi il tracollo ammonterebbe a 587mila unità (quasi 119mila nel 2020) e 18,3miliardi di euro di capitali investiti (di cui 5,8miliardi nel 2020).
Non sono migliori i pronostici per il settore residenziale, in cui si stima una perdita tra i 54,5 e i 113miliardi di euro di fatturato (tra i 9,2 e i 22,1miliardi di euro nel 2020 a seconda dello scenario che ci sarà). Per il 2022 è prevista, invece, una una timida attenuazione del calo.
Tra i fattori che rallenteranno il recupero – sottolinea la società – ci sarà da un lato l’incapacità dei valori immobiliari di adattarsi ad un contesto mutevole, dall’altro la priorità delle famiglie italiane di incrementare i propri risparmi, a scopo preventivo, nel caso di ulteriori rovesci economici.
Uno scenario drammatico, nettamente in contrasto con i risultati registrati nel 2019. Secondo l’Ad di Nomisma, Luca Dondi, fino a poche settimane fa, la domanda potenziale di acquisto era tale da quadruplicare le dimensioni del mercato residenziale, seppur con una forte dipendenza dal credito bancario (elemento di fragilità che lega da sempre il settore immobiliare all’economia italiana). Credito sostenuto però da tassi d’interesse straordinariamente bassi, calo delle sofferenze bancarie e dal conseguente impulso per surroghi e sostituzioni dei mutui che rendevano meno costoso l’indebitamento.
Un risultato avvalorato dall’incremento delle richieste di mutuo, superando le 600mila transazioni residenziali. Questo, grazie anche alla ripresa della dinamica dei prezzi, con Milano da apripista, i contesti urbani più dinamici verso la risalita e i centri intermedi sulla buona strada.
Per quanto riguarda gli investimenti immobiliari corporate la situazione appare più complessa. Fino a poco prima della pandemia, il segmento corporate presentava un forte dinamismo: nel corso del 2019 gli investimenti avevano raggiunto l’ammontare record di 12,3miliardi, con un’incidenza a livello europeo del 4%.
I risultati ottenuti dallo scorso anno, però, diventano irrilevanti per comprendere le dinamiche future, sia dell’economia italiana che del mercato immobiliare. Questo perché il virus ha colpito un sistema che già presentava i sintomi della malattia.
Facciamo un passo indietro. L’economia italiana era già segnata dalla recessione ancor prima dell’insorgenza virale, perciò la pandemia ha infierito su un Paese già molto debole. La crisi globale è iniziata con il rallentamento dell’economia cinese che ha provocato un calo nel prezzo del rame e un aumento di quello dell’oro (divenuto bene rifugio), indice di un’aspettativa di rallentamento nell’attività industriale.
Poi è iniziata la diffusione del virus. E come se non fosse abbastanza, si è aggiunta la crisi del cartello Opec plus, portando il crollo dei prezzi del petrolio e l’uscita della Russia dall’accordo, dopo che l’Arabia Saudita aveva deciso di aumentare la sua produzione. Una mossa strategica, per accaparrarsi le poche quote di mercato che resteranno attive.
Ciò che è successo con il petrolio, accadrà a qualsiasi bene di consumo. Le imprese ridurranno i prezzi per accaparrarsi le quote di mercato, sempre più esigue a causa della disoccupazione e dei tagli salariali, i quali influenzeranno le scelte di consumo come l’acquisto di una casa. Questo cambierà la geografia economica, portando il nostro Paese in deflazione.
Allo stesso tempo, le forze produttive italiane dovranno essere forti e tenere posizione, per evitare che potenziali concorrenti esteri possano subentrare e le conseguenze aggravarsi ulteriormente. Tuttavia, in questa situazione drammatica, un ruolo chiave spetterà alla finanza, che dovrà supportare una domanda di credito incredibilmente fragile.
