Il mercato immobiliare è tornato in movimento e si prepara a nuove performance. Soprattutto nelle grandi città come Milano e Roma, che offrono più opportunità lavorative e dove la competizione per la casa è maggiore. Ma non solo. Da una parte le richieste di mutui sono tornate a crescere visto che i loro tassi stanno puntando verso il basso e soprattutto in prospettiva dovrebbero scendere ancora. Ma cresce anche la fetta, ora attorno al 60%, di coloro che acquistano casa utilizzando la liquidità in portafoglio. L’altra opzione è l’affitto nelle formule più svariate, compresi quelli per case che offrono anche una moltitudine di servizi in più attraverso una sola app.
In ogni caso gli esperti del mercato guardano più in là e stanno già mettendo in conto dell’impatto che avranno i Giochi Olimpici invernali in Italia ormai alle porte e il gap che il mercato italiano ha rispetto ai colleghi europei.
Negli ultimi due mesi i tassi dei mutui sono tornati a scendere
Dal lato mutui il mercato inizia a posizionarsi in vista dei tagli attesi dalla Bce. “Sul mercato si stanno creando le condizioni per un rilancio del mercato immobiliare, grazie soprattutto alla dinamica del credito. Dopo il tasso fisso, ora anche il tasso variabile inizia a scendere” dicono a Mutuionline. Nel corso del 2023 si era visto un calo delle richieste di mutui, ma l’importo medio richiesto ha segnato il picco degli ultimi 10 anni, pari a 144.659 euro, secondo il Crif e per far fronte all’aumento delle rate gli italiani hanno allungato la vita del finanziamento, con 8 richieste su 10 oltre i 15 anni.
“Nel 2023 i tassi dei mutui hanno superato il 5% per i variabili e il 4% per i fissi, portando a un calo del 28% delle erogazioni”, osserva Nicoletta Papucci, direttore marketing di MutuiOnline.it. “Tuttavia negli ultimi due mesi c’è stata un’inversione di tendenza. Ipotizzando la sconfitta dell’inflazione, i fissi potrebbero stabilizzarsi attorno al 3%”. Buone prospettive anche per il variabile, con i futures sull’Euribor che scontano un taglio dei tassi ufficiali di un punto e mezzo nel corso di quest’anno. “Se così sarà, il costo dei mutui a tasso variabile a fine anno si attesterà attorno al 3,5%”, aggiunge Papucci.
I mercati stanno tornando alla normalità dopo i picchi
Dopo l’onda anomala dello scorso anno il mercato immobiliare sta rientrando nella normalità. L’impennata dei tassi ufficiali aveva spinto al rialzo a livelli record i rendimenti del reddito fisso, che in alcuni casi era diventato alternativo all’investimento sul mattone. Tanto più che anche i tassi sui mutui si erano impennati. Ma “nelle ultime settimane la situazione è cambiata: sul reddito fisso non si vedono più i rendimenti di prima e i tassi sui mutui stanno scendendo. Inoltre gli immobili che avevano visto prezzi in calo lo scorso anno, risultano ancora convenienti” dicono all’ufficio studi di un’agenzia immobiliare internazionale. “Ma non è solo la situazione congiunturale ad essere cambiata: si deve guardare anche più in là nello spazio e nel tempo” aggiungono.
I prezzi delle case: bisogna riempire il gap con l’Europa e preparasi ai Giochi Olimpici
Ci sono due considerazioni da fare, entrambe che porteranno a un rialzo dei prezzi delle case: la prima è che il mercato immobiliare italiano risulta ancora sottostimato rispetto a quelli degli altri paesi e che deve quindi ancora chiudere il gap, la seconda è che stanno arrivando i Giochi Olimpici Invernali Milano-Cortina dal 22 al 22 febbraio 2026.
“Il mercato immobiliare italiano per molti anni è andato controcorrente perché lo spread elevato sul debito pubblico ha impedito di beneficiare dei tassi bassi. Per questo, il mercato immobiliare non ha vissuto l’apprezzamento registrato nel resto d’Europa tranne un negli ultimi 2-3 anni” Matteo Ramenghi, chief investment officer di Ubs Gwm in Italia. In particolare “Milano ha fatto registrare un calo del 2% dei prezzi reali del mercato immobiliare ma “le solide prospettive per l’economia locale, l’espansione della linea metropolitana e i prossimi Giochi olimpici invernali del 2026 contribuiscono a dare supporto alle valutazioni”, aggiunge Ramenghi.
L’alternativa dell’affitto: la domanda torna a scendere
Quella fetta di popolazione che non riesce ad accedere a un mutuo, per esempio perché ha una rata troppo alta, o uno stipendio troppo basso, e non ha liquidità sufficiente, nell’ultimo periodo ha provato a ricorrere all’affitto. Con alti e bassi.
La domanda per gli affitti nell’ultimo anno ha visto una crescita importante, dicono a Immobiliare.it, pari al +21,8%, con il Centro che segna addirittura il +48,6%. Ovviamente più cresce la richiesta, più crescono i canoni che hanno visto nell’anno un rialzo del 6,3%, attestandosi a fine 2023 sui 12,4 euro al metro quadro in media, con il Nord Ovest che risulta la macrozona più cara (13,4 euro/mq). Inoltre lo stock di immobili messi a disposizione per l’affitto si è drasticamente ridotto per via della preferenza dei proprietari per la locazione breve e la minor offerta ha fatto crescere i canoni, tanto da far tornare concorrenziale il mutuo. Tutto ciò ha portato a un’inversione del trend degli affitti e la domanda negli ultimi 3 mesi è scesa del 7,4%.
NonSoloCasa: l’affitto con un click, ma insieme ad altri servizi. Il caso G Rent
Ma una nuova opportunità si sta facendo largo: case da prendere in affitto con un’app a cui si possono aggiungere numerosi servizi correlati di supporto. Le richiedono persone, soprattutto giovani, che da una parte hanno meno accesso ai finanziamenti, dall’altra, magari per motivi lavorativi, hanno più interesse a soluzioni temporanee e che risolvano più problemi.
“E’ una nuova tendenza all’interno del segmento proptech, incentrata sul principio della casa come servizio, dove l’accesso è più importante del possesso” dice Emiliano Di Bartolo amministratore delegato di G Rent, proptech company attiva nel settore dell’hospitality di immobili di lusso quotata sul mercato Egm (Euronext growth Milan) che sta focalizzando il suo business sul cosiddetto “built to rent”. “Puntiamo a un portafoglio di appartamenti in built to rent con almeno 400 unità entro il 2026” aggiunge, “con appartamenti gestiti con un processo interamente digitalizzato”. Per questo tipo di casa, attraverso un’app si può richiedere il check-in, con tanto di contratto dematerializzato, ma si possono chiedere anche le pulizie, oppure un dog sitter o una baby sitter e così via fino al checkout.
“L’informatizzazione e l’uso delle nuove tecnologie permetterà di automatizzare completamente tutti i processi dell’abitare, a partire dalla selezione della casa nelle nostre building, alla sua personalizzazione, fino al contratto di affitto e al check in/check out” dice Di Bartolo che è anche managing director di Santandrea Luxury Houses & Top Properties, società del Gruppo Gabetti specializzata nella gestione degli affitti a breve nei segmenti corporate e lusso. “Tutti i processi paper free saranno completamente digitalizzati e permetteranno all’utente di prendere possesso dell’abitazione anche con contratti a medio lungo periodo, esclusivamente con un processo di registrazione online e una carta di credito. Si tratta di un nuovo approccio che sta vedendo l’evoluzione soprattutto a Milano e Roma dove la corsa dei prezzi siamo convinti non si fermerà”. Alla base del trend vediamo un processo di ricerca dell’abitazione che prevede una completa disintermediazione e una forte semplificazione, rispetto a quanto avviene normalmente oggi”. A Milano GRent sta investendo soprattutto nell’anello semicentrale e in particolare in quelle zone dove sono in atto enormi processi di riqualificazione, come per esempio la zona dello scalo Farini che andrebbe a innestarsi nella ben nota Porta Nuova.
