Sarà colpa dell’eccesso di domanda, dei tassi d’interesse saliti per contrastare l’inflazione, del boom degli affitti affitti brevi o della combinazione di questi tre fattori, fatto sta che affittare o comprare casa non è mai stato così proibitivo. Talmente tanto che in Italia non si sente più parlare di “bamboccioni” che decidono di rimanere a casa farsi coccolare da mamma e papà, ma di giovani e meno giovani costretti a restare o a tornare al nido perché economicamente impossibilitati a fare altrimenti. I prezzi delle case, soprattutto nelle grandi città, sono ormai talmente elevati che una grossa fetta di popolazione fa fatica a permetterseli. E purtroppo, anche nel prossimo futuro, la musica non sembra destinata a cambiare, anzi. Secondo uno studio di Immobiliare.it Insights, proptech company del gruppo di Immobiliare.it che ha analizzato le 12 principali città italiane, nel 2025 i prezzi sono destinati ad aumentare ancora sia per l’affitto che per l’acquisto.
“Le previsioni parlano di prezzi di vendita ancora in crescita, con ottime performance soprattutto di quei centri ‘satellite’ a cui molti iniziano a guardare in risposta a prezzi sempre meno sostenibili nelle metropoli. Aumenti sostenuti anche per la locazione, sintomo di un atteggiamento ancora un po’ attendista per molte persone, che scelgono di rimanere in affitto in attesa di capire come si evolverà il mercato”, spiega Antonio Intini, chief business Development Officer di Immobiliare.it.
Casa, affitto o acquisto: le città dove i prezzi crescono di più
È Genova la città in cui si registra l’aumento più significativo per la vendita, pari a +8,4%, seguita da Bologna (+7,8%) e da Verona (+7,6%). Per l’affitto, invece, sono Torino e Napoli a evidenziare gli incrementi più rilevanti, +8,1% e +8% rispettivamente.
“Dando uno sguardo a Milano e Roma, per la prima si prevede una crescita nel prezzo di vendita di quasi il 6%, con i canoni di locazione che invece si fermano al +4,3%; nella Capitale, al contrario, è l’affitto a performare meglio, con una previsione al +4,4%, mentre la vendita si attesta sul +2,6%”, spiega lo studio.
Affitto 2025: a Milano quasi 1.000 euro per 40 mq, 880 a Firenze
Prima di parlare del prossimo futuro, diamo uno sguardo al recente passato. Secondo i dati del centro studi di Tecnocasa, che ha confrontato i canoni mensili del primo semestre del 2024 con lo stesso periodo del 2023, a Milano per affittare un monolocale lo scorso anno servivano in media 820 euro al mese, a Roma 670, a Firenze 650, a Bologna 640. Tra i primi sei mesi del 2023 e i primi sei del 2024, gli aumenti medi sono stati del +3,9% per i monolocali, del +4,0% per i bilocali e del +3,0% per i trilocali.
E i prezzi continuano a salire. Anche nel 2025 Milano si conferma la città più cara per l’affitto. Il rapporto di Immobiliare Insight parla infatti di canone medio di 24 euro/mq, in aumento del 4,3% rispetto al 2023, con picchi pari al +11,8% nelle zone centrali e al +11% in quelle di recente collegate dalla metro come Forlanini. Calcolatrice alla mano: per 40 metri quadri bisogna sborsare in media quasi mille euro (960 per la precisione), che diventano 1.680 per un appartamento di 70 mq.
Al secondo posto nella classifica del caro affitti c’è Firenze, dove il costo della locazione sfiora nel 2025 i 22 euro/mq di media, in crescita del 5,3%: 880 euro per 40 mq, oltre 1.500 per 70 mq. Il report prevede poi incrementi significativi per Napoli, che passa da 14,6 euro/mq a 15,7euro/mq, e per Torino, dove il salto è da 12 euro/mq a 13 euro/mq.
Canoni in aumento anche al Sud, in particolare per Catania, Bari e Palermo, con Catania al +7,4%, mentre Palermo e Bari si attestano al +5,8% e +5,5% rispettivamente.
E Roma? Nella Capitale per affittare una casa servono 17 euro/mq (1.190 per 70 mq), con una crescita attesa che supera il 4%, e picchi pari a +10,8% a Termini, e +10,4% all’Aventino. Più vicini alla stabilità gli altri grandi centri, con Bologna sempre in frenata, al +0,6%.
Come spiega al Corriere, Luca Dondi, consigliere esecutivo di Nomisma, “Sul mercato della locazione c’è un eccesso di domanda a fronte di un’offerta che si è ridotta perché oggi c’è meno interesse a mettere a disposizione gli immobili. Un po’ perché c’è la prospettiva di una maggiore redditività con gli affitti brevi, un po’ perché i proprietari hanno deciso in maniera sempre più consistente di tenere a disposizione una parte del proprio patrimonio immobiliare”. Il risultato? “Il mercato di fatto è diventato inaccessibile per una quota crescente di popolazione”, e i giovani, studenti o lavoratori alla prima occupazione e con redditi bassi, sono i più penalizzati.
Comprare casa nel 2025? A Milano +300 euro/mq, a Roma +90/mq
Cosa succede se, anziché spendere migliaia di euro d’affitto, si decide di comprare finalmente casa? Anche in questo caso, secondo lo studio di Immobiliare, si va incontro a rincari generalizzati.
Il record, neanche a dirlo, spetta ancora una volta a Milano, che fa registrare la variazione più significativa in termini assoluti: nella città della Madonnina, nel 2025 bisogna aumentare il proprio budget di oltre 300 euro/mq, la richiesta passa infatti dai 5.400 euro/mq del 2024 a oltre 5.700 euro/mq (da 378mila a 399mila per 70 mq). I prezzi richiesti per l’acquisto crescono soprattutto nelle zone più periferiche della città – come Cimiano, +12,7%, o la Bovisa, +11,2% – per effetto di una crescente gentrificazione.
Il prezzo delle compravendite aumenta in maniera considerevole anche a Bologna, dove bisogna sborsare di media 280 euro/mq in più, dai 3.600 euro/mq circa del 2024 a oltre 3.870 euro/mq dell’anno in corso. Rincari superiori ai 200 euro/mq anche a Firenze e a Verona, dove però i prezzi al metro quadro previsti si attestano su fasce di prezzo molto differenti: oltre 4.500 euro/mq per la città del David, circa 2.840 euro/mq per quella di Giulietta. Facendo riferimento all’analisi, a Genova i prezzi aumentano di circa 140 euro al metro quadro, passando da 1.666 euro/mq a oltre 1.800 euro/mq.
Rincari nell’ordine del +4% anche per tre importanti città del Sud Italia come Palermo, Bari e Catania, con Bari che però si attesta su cifre ben più elevate (più di 2.200 euro/mq, staccando le altre di 600/900 euro/mq). Per Venezia, Torino e Napoli le previsioni parlano di aumenti attorno al 3%, con Napoli che per la prima volta supera i 3.000 euro/mq. Fanalino di coda Roma, dove la crescita attesa si posiziona al di sotto di tale soglia, con un rincaro medio di circa 90 euro/mq.