E’ bastato che si alzasse un venticello favorevole sui tassi ufficiali e il settore dei mutui reagisce subito positivamente con nuove offerte meno care e più lunghe, anche fino ai 40 anni, durate che erano scomparse dal mercato. Il risvolto della medaglia è che si sta già intravvedendo un rialzo dei prezzi delle case soprattutto nel Nord Est italiano. Quindi potrebbe essere questo un buon momento per un acquisto.
Il costo del mutuo scende per la prima volta dopo mesi
I segnali di riduzione dell’inflazione si stanno facendo sentire sia di qua che di là dell’Atlantico. E la maggior parte degli osservatori vede arrivato (o molto vicino) il momento dell’inversione di tendenza sui tassi. Fattore importante per chi vuole comprar casa e ha bisogno per farlo con un mutuo.
Secondo MutuiSupermarket che monitora i mutui di Banche e Istituti di Credito che rappresentano oltre il 90% del mercato italiano, dopo mesi di aumenti dei tassi, si assiste finalmente a una riduzione dei costi dei mutui, in particolare, per quelli a tasso fisso permettendo alle banche di proporre nuove offerte. “La riduzione del costo dei mutui è dovuta in parte a queste promozioni autunnali” dice la piattaforma, “ma anche alla contrazione del costo del denaro a tasso fisso, che è diminuita di 18 punti base a novembre rispetto alla media di ottobre. Se questo trend persiste fino alla fine del mese, ciò potrebbe portare a una riduzione generale dei costi dei mutui a dicembre, favorendo i futuri mutuatari”.
Guardando più da vicino agli indici di riferimento, la media delle rilevazioni mensili dell’indice di riferimento per i mutui a tasso fisso IRS a 20 anni nel novembre 2023 mostra una decrescita dello -0,18%, stabilizzandosi al 3,21%. L’analogo indice per i mutui a tasso variabile nel novembre 2023 registra una media del 3,97%, rimanendo invariato rispetto ad ottobre.
Spuntano le nuove offerte a mutui più leggeri
Non sono poche le banche che stanno proponendo offerte a sconto. In particolare vengono citati Crédit Agricole che ha esteso la sua promozione a tasso fisso al 3,49% per le durate da 26 a 30 anni, ING che ha ridotto gli spread dei mutui a tasso fisso di 85 punti base per le durate a 25 e 30 anni e BPER Banca che ha seguito la stessa linea, riducendo i tassi fissi tra i 13 e i 20 punti base per i mutui con durata fino a 25 anni. All’inizio di novembre, altre 3 banche avevano apportato tagli alla propria offerta mutui, in particolare sui mutui a tasso fisso, dice ancora MutuiSupermarket: Intesa Sanpaolo ha tagliato i tassi fissi fino a 63 punti base per le durate di 20 e 25 anni, promozione rivolta principalmente ai mutui d’acquisto con un Loan to Value (LTV) fino all’80% per i giovani under 36. Banco BPM e Webank hanno anch’essi tagliato gli spread dei mutui a tasso fisso, riducendoli fino a 5 punti base. Banca Popolare Pugliese ha contribuito a questa tendenza riducendo i tassi fissi da 25 a 35 punti base.
Ritorna l’offerta di mutui a 40 anni per i giovani
Per venire incontro, soprattutto ai giovani, alcune banche sono tornate anche a proporre durate fino a 40 anni, prodotti che erano quasi estinti. A segnalarlo è Telemutuo, un altro comparatore di prestiti immobiliari. “L’allungamento della durata del mutuo rappresenta un elemento cruciale in questo periodo di tassi mediamente alti, per una serie di ragioni” dice Angelo Spiezia, Ad di Telemutuo. “Da una parte consente ai mutuatari di abbattere il costo della rata, dall’altra permette di contenerla a meno di un terzo del reddito netto mensile, decretandone la sostenibilità da parte delle banche”.
La scadenza allungata consente, spesso, mutui più consistenti a parità di rata, per comprare case più grandi. Una tendenza che emerge nelle richieste filtrate da Telemutuo a ottobre: dove 370 giovani, meno del 10% del totale, hanno chiesto scadenze a 40 anni. Per tutti si parla di acquisto di prima casa in modalità “under 36” che consente agevolazioni, con una media di 150 mila euro di importo, e in quattro casi su cinque per almeno l’80% del valore dell’immobile. Per ora solo il 2,5% delle pratiche è andato a buon fine, dice Telemutuo.
Svolgendo qualche simulazione su siti e comparatori, e puntando a un prestito del 100% del valore della casa, solo Intesa Sanpaolo – storico operatore nella nicchia – compare nelle offerte: con un “mutuo giovani” a tasso fisso del 4,70%. Se il valore finanziato scende però a un più tradizionale 80%, alla maggior banca italiana – che qui si accontenta di un 3,90% di tasso finito – si affianca Mps, che però chiede un tasso del 4,92%. Sui 40 anni, ma con vincoli e paletti definiti, anche Deutsche Bank e Bnl (Bnp Paribas) sono segnalate in attività. Circa due terzi degli acquisti avviene con mutuo: e a settembre il 72,6% delle nuove erogazioni era a tasso fisso.
L’altra faccia della domanda: la ripresa dei prezzi delle case
Non appena le condizioni del mercato immobiliare tendono a migliorare, ecco che subito si vede una ripresa dei prezzi. Dopo mesi di rallentamento e in alcuni casi di calo del mercto immobiliare, queste prossime settimane potrebbe dimostarsi il momento ideale, prima di un nuovo rialzo dei prezzi.
Secondo MutuiOnLine, che cita il bollettino trimestrale firmato CRIF i prezzi delle case stanno già tornando a crescere. Nel terzo trimestre dell’anno si registra una crescita dei costi al metro quadro pari a +2,5% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. In particolare, le case usate mettono a segno un incremento del prezzo al metro quadrato pari al +4,0%, mentre gli immobili nuovi e più efficienti sul fronte energetico presentano una crescita del valore pari a +4,1%. Lieve aumento dei costi per gli immobili ristrutturati che segnano un +0,2%.
È soprattutto nelle regioni del Nord Est (+6,4%), del Sud e sulle isole (+4,4%) che viene segnalato un maggiore incremento dei prezzi. Crescita più moderata per gli immobili ubicati in Centro Italia (2,2%) e nelle regioni del Nord Ovest (+1,9%). Dalla ricerca Crif emerge che il valore medio di una casa oggetto di garanzia di mutuo nel secondo trimestre 2023 si attesta attorno ai 172.000 euro. Resta stabile rispetto al passato la superficie commerciale media delle abitazioni: 112 mq.
