Torna a incutere timori il settore dei prestiti immobiliari negli Stati Uniti, con alcune banche del settore che mostrano difficoltà, dopo che già Fitch aveva denunciato i rischi il marzo scorso. Sotto i riflettori ieri è stata First Foundation bank per il suo calo del 24% dopo l’annuncio inaspettato di un aumento di capitale, ma moltre altre sono le banche in sofferenza. Wall Steet oggi chiusa per la festività dell’Indipendenza. E il timore di insolvenze cresce.
Ieri le azioni di First Foundation (FFWM.N) sono crollate di circa il 24%, toccando il minimo da novembre: l’istituto texano di prestiti e mutui, con un enorme portafoglio di prestiti immobiliari multifamiliari ha reso noto un aumento di capitale “inaspettato” di 228 milioni di dollari, riporta Reuters. Il calo in borsa avrebbe cancellato 81 milioni di dollari dal valore di First Foundation, portando il suo valore di mercato a circa 290 milioni di dollari. Il titolo ha perso oltre il 45% negli ultimi sei mesi. Al 31 marzo scorso, i prestiti multifamiliari dell’istituto rappresentavano quasi il 52% del portafoglio di 10,1 miliardi di dollari.
L’aumento dei tassi Fed tra i motivi dell’aumento di capitale
Nello spiegare la decisione di aumentare di capitale, la cui chiusura è prevista per l’8 luglio, First Foundation ha citato le difficoltà delle banche, con un’ampia esposizione verso il settore immobiliare, emerse da una parte per gli aggressivi aumenti dei tassi di interesse da parte della Federal Reserve e dall’altra per il calo dell’occupazione dovuta al cambiamento dei modelli di lavoro negli uffici. Tutto ciò ha scatenano i timori di insolvenza.
Le preoccupazioni per i prestiti legati alle proprietà multifamiliari (edifici con più di quattro unità abitative) hanno creato creato ieri pressioni anche sulle azioni di New York Community Bancorp (NYCB.N) che ieri ha chiuso con un calo di oltre il 3% accumulando negli ultimi sei mesi una perdita del 67%: lo scorso febbraio aveva registrato 2,7 miliardi di dollari di perdite e un accantonamento di 552 milioni di dollari per perdite su crediti nel quarto trimestre. Inoltre gli analisti citano tra le altre banche del settore Customers bancorp (-2,4%) e Valley National Bancorp (-3,04%).
Le preoccupazioni di Fitch, 10 banche del settore nel mirino
Del resto l’agenzia di rating Fitch aveva acceso un faro su questo tipo di banche già lo scorso marzo dicendo che “le banche statunitensi con un’esposizione significativa ai prestiti per alcune proprietà multifamiliari e in particolare per gli alloggi a canone calmierato sono vulnerabili a registrare perdite quest’anno a causa dell’aumento dei costi che i proprietari devono sostenere”. I prestiti delle banche ai mutuatari multifamiliari sono cresciuti del 32% dal 2020 a 613 miliardi di dollari alla fine del 2023, secondo un rapporto di Fitch di marzo.
L’agenzia di rating ha evidenziato 10 banche con la maggiore esposizione ai prestiti multifamiliari entro la fine dell’anno 2023. Flagstar Bank, che si è fusa con New York Community Bancorp nel 2022, è appunto in cima alla lista con il 43,6% del suo portafoglio prestiti nel settore multifamiliare. Altre banche con un’alta percentuale di prestiti multifamiliari includono, oltre a First Foundation Bank, anche Dime Community Bank, Pacific Premier Bank e Apple Bank for Savings.
La situazione in casa First Foundation preoccupa gli analisti
L’improvvisa decisione di aumentare il capitale ha suscitato anche preoccupazioni per l‘eccessiva diluizione della proprietà degli attuali azionisti. Secondo i media, l’operazione è stata conclusa con uno sconto del 60% sul valore contabile tangibile della banca per azione e cederebbe il 49% della sua partecipazione ai nuovi investitori.
“Siamo sorpresi che First Foundation abbia optato per questa soluzione, visto che sembrava esserci un percorso di recupero degli utili per i prossimi 2-3 anni”, ha detto David Chiaverini, analista di Wedbush, sottolineando il capitale consistente e la forte qualità del credito della banca. “Il portafoglio prestiti di First Foundation, pur avendo un andamento relativamente buono, dato il basso tasso di morosità, ha registrato un leggero aumento dello stress negli ultimi trimestri”, ha dichiarato Stephen Buschbom, direttore di ricerca presso il fornitore di dati industriali Trepp. “È importante notare che il Ratio tra le riserve per perdite su crediti e i prestiti in sofferenza (i non-performing loans) è diminuito drasticamente negli ultimi trimestri, indicando che potrebbe essere necessario aumentare le riserve nel breve termine, soprattutto se si prevedono ulteriori problemi di credito nei prossimi mesi o trimestri”.
Con l’aumento di capitale cresce la presenza del fondo sovrano di Abu Dhabi Mubadala
L’iniezione di capitale della First Foundation è stata guidata da Fortress Investment Group, con il sostegno, tra gli altri, di Canyon Partners, Strategic Value Bank Partners e North Reef Capital. Fortress è sostenuta dal fondo sovrano di Abu Dhabi Mubadala, mentre Canyon è specializzata in investimenti nel credito. Strategic Value si occupa di investimenti in debiti in sofferenza ed è già azionista di First Foundation, mentre North Reef si concentra sul settore finanziario. In relazione a questo investimento azionario, gli affiliati di Fortress dovrebbero investire 115 milioni di dollari, Canyon Partners dovrebbe investire 46 milioni di dollari, Strategic Value Bank Partners dovrebbe investire 22 milioni di dollari e North Reef Capital dovrebbe investire 22 milioni di dollari, mentre il resto proverrebbe da altri investitori.
First Foundation Bank aggiungerà quattro nuovi amministratori al suo Consiglio di Amministrazione al momento della chiusura dell’investimento azionario, con il diritto di Fortress di aggiungere un altro membro del Consiglio di Amministrazione in futuro. Tra i nuovi membri del Cda figurano Simone Lagomarsino, che assumerà anche la carica di Presidente della Banca, Henchy Enden, Sam Edelson e Ben Mackovak.
L’anno scorso First Foundation è stata tra gli istituti di credito con la più grande presenza di prestiti multifamiliari (Cre). L’azienda vorrebbe scaricare alcuni dei suoi prestiti, ma è cauta per evitare perdite da tali vendite, come ha dichiarato l’amministratore delegato Scott Kavanaugh in una telefonata di mercoledì. Sebbene i bassi rendimenti dei prestiti multifamiliari abbiano danneggiato gli utili della banca, “non c’è stato alcun deterioramento del nostro credito”, ha affermato.
Chi ci guadagna dall’operazione?
Alcuni a Wall Street hanno invece salutato l’investimento come un fatto positivo. D.A. Davidson ha aggiornato il titolo della banca, affermando che l’operazione avrebbe permesso alla First Foundation di essere flessibile con il suo bilancio. Secondo First Foundation, il capitale contribuirà ad aumentare il fondo perdite su crediti e a concentrarsi maggiormente sui prestiti commerciali e industriali.
I venditori allo scoperto guadagneranno fino a 10 milioni di dollari dal crollo. Secondo i dati di Ortex, gli interessi allo scoperto erano pari all’11,4% del flottante della banca, in aumento rispetto all’8,5% della fine dell’anno scorso. Per rivali come Valley National Bancorp VLY.O e Customers Bancorp CUBI.N, la percentuale di short interest era rispettivamente dell’8,1% e del 10,0%, secondo i dati.