Il decreto legislativo “Salva Casa” si prepara a rivoluzionare il panorama delle normative edilizie in Italia, introducendo una serie di modifiche significative volte a semplificare le procedure e favorire l’ammodernamento urbano. Tra le novità più rilevanti, vi è l’emendamento che estende il perimetro della sanatoria per le difformità parziali e amplia la definizione di variazioni essenziali per includere aumenti significativi di cubatura o superficie di solaio. Novità anche sul cambio della destinazione d’uso degli immobili, che sarà più semplice. Salta al momento l’emendamento “Salva Milano” per sbloccare la paralisi della città lombarda, con i cantieri fermi a causa di controversie legali.
ll decreto, approvato dalla commissione Ambiente, è oggi all’attenzione della Camera con l’obiettivo di essere convertito in legge entro il 28 luglio. Vediamo dunque come cambia il Salva Casa in questa nuova versione.
Tolleranze del 6% per mini appartamenti
Le differenze tra quanto autorizzato e quanto effettivamente realizzato possono ora arrivare fino al 6% per gli immobili sotto i 60 metri quadrati, rispetto al precedente 5% per tutti quelli sotto i 100 metri quadrati. Questo significa che per interventi effettuati entro il 24 maggio 2024, il superamento dei parametri previsti non costituirà violazione edilizia se entro i limiti del 6% delle misure autorizzate per altezza, distanze, cubatura, superficie coperta e altri parametri delle singole unità immobiliari. Questa nuova tolleranza si aggiunge a quelle già in vigore: 2% per superfici superiori a 500 metri quadrati, 3% tra 300 e 500 metri quadrati, 4% tra 100 e 300 metri quadrati, e 5% fino a 100 metri quadrati.
Destinazione d’uso semplificata
I cambi di destinazione d’uso sono stati significativamente semplificati con l’introduzione di norme uniformi, indipendentemente dalla necessità di eseguire opere (a differenza della versione precedente che contemplava solo cambiamenti senza opere). Secondo le nuove disposizioni, i cambi di destinazione senza opere richiederanno una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Scia), mentre quelli che implicano opere necessiteranno di un titolo abilitativo specifico. Questa revisione permette la trasformazione di locali al piano terra o seminterrati in residenze, conformemente alle normative regionali vigenti.
I locali al piano terra o seminterrati potranno essere trasformati in residenze, in base alle normative regionali.
Recupero dei sottotetti e micro appartamenti
Per incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa senza consumare nuovo suolo, è previsto il recupero dei sottotetti, anche derogando ai limiti di distanza tra edifici. Inoltre, introduce l’abitabilità per i micro appartamenti con superfici e altezze ridotte: i monolocali potranno essere abitabili con una superficie minima di 20 metri quadrati per una persona (invece di 28) e di 28 metri quadrati per due persone (invece di 38). L’altezza minima interna passa da 2,7 metri a 2,4 metri, a condizione che gli edifici siano adeguatamente ristrutturati per garantire standard igienico-sanitari.
Regolarizzazione degli Immobili Pre-1977 e variante in parziale difformità
Il decreto “Salva Casa” introduce significative modifiche per la regolarizzazione degli immobili costruiti prima del 1977 e per le varianti in parziale difformità. Secondo le nuove disposizioni, questi interventi possono essere regolarizzati anche retroattivamente. Per provare l’epoca dei lavori, sarà possibile utilizzare dati catastali, riprese fotografiche o altre prove documentali. In alternativa, un professionista potrà certificare sotto la propria responsabilità l’anno di esecuzione dei lavori.
La procedura prevede che il proprietario presenti una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Scia) e, nel caso di parziale difformità, paghi una sanzione. Per le varianti essenziali, questa opzione non sarà disponibile. Le parziali difformità potranno essere regolarizzate trattandole come tolleranze costruttive, evitando così ulteriori sanzioni.
Una delle principali novità è che le difformità e gli abusi sulle parti comuni di un condominio non potranno più bloccare i lavori di riqualificazione di un appartamento, né le irregolarità presenti in un singolo immobile fermeranno le opere sulle parti comuni dell’edificio. Una nuova norma stabilisce che, per dimostrare la regolarità delle singole unità immobiliari, non saranno considerate le difformità riscontrate nelle parti comuni dell’edificio, e viceversa.
Nuove regole per pergole bioclimatiche e vetrate panoramiche amovibili
Il catalogo delle opere di edilizia libera si arricchisce ulteriormente con l’inclusione delle pergole bioclimatiche, strutture dotate di coperture di lamelle orientabili per proteggere dagli agenti atmosferici. Questa modifica permette la realizzazione di pergole, comprese quelle bioclimatiche, senza necessità di titolo abilitativo, a condizione che non determinino la creazione di spazi chiusi permanenti. Inoltre, è stato introdotto un freno alle Vepa, vetrate panoramiche amovibili, che non potranno essere installate sui porticati pubblici o sui fronti esterni degli edifici prospicienti aree pubbliche senza specifici permessi e autorizzazioni.
Sblocco delle opere incompiute e altre disposizioni
Il decreto include anche l’emendamento “Sblocca incompiute“, che permette ai Comuni di utilizzare le somme derivanti dalla regolarizzazione delle difformità urbanistiche e dall’alienazione di immobili interessati da abusi per completare o demolire le opere pubbliche incompiute. Inoltre, il decreto prevede una sanatoria anche per gli interventi soggetti a vincoli che, prima dell’entrata in vigore del nuovo Codice dei beni culturali del 2006, pur essendo stati autorizzati dal Comune, non avevano il preventivo accertamento della compatibilità paesaggistica. Infine, i Comuni possono estendere da 90 a 240 giorni i tempi per rimuovere gli abusi edilizi, in caso di necessità urgenti di salute o situazioni economiche difficili dei residenti.
Emendamento sul Vajont
Infine, è stato approvato un emendamento che introduce disposizioni a favore delle zone devastate dalla catastrofe del Vajont del 9 ottobre 1963, semplificando il rilascio di certificati di abitabilità o agibilità per le unità immobiliari e gli edifici pubblici assistiti dai benefici previsti dalla legge.
