La surroga del mutuo (o portabilità) consente a chi ha già un finanziamento in corso di trasferire senza costi il debito dalla banca che lo ha erogato a un altro istituto di credito che applica condizioni più vantaggiose e persino di cambiare tasso, passando da uno variabile a uno fisso o viceversa così come la durata della rata.
Dopo il recente rialzo dei tassi di interesse da parte della Bce per frenare l’inflazione, i mutui a tasso variabile sono diventati più cari. Fino a qualche mese fa, il variabile restava nettamente la tipologia da preferire, ma in vista di ulteriori aumenti da parte della Banca centrale, il vantaggio potrebbe ridursi notevolmente nei prossimi mesi. L’Euribor a tre mesi, l’indice di riferimento dei mutui a tasso variabile, è ad oggi all’1,06% ed è in netto aumento rispetto a 12 mesi fa, quando viaggiava in territorio negativo (-0,57%). Mentre l’Irs a 20 anni, l’indice usato per i mutui a tasso fisso, è al 2,32% contro lo 0,35% di un anno fa. La cifra da pagare, oggi più elevata, rimarrà sempre la stessa. A questi aumenti bisogna aggiungere lo spread che le banche aggiungono al prestito concesso per acquistare un immobile. In ogni caso si può sempre ricorrere alla surroga del mutuo in base all’evoluzione del quadro macroeconomico.
A conti fatti la scelta del mutuo o della surroga è soggettiva e dipende dalle proprie garanzie finanziarie. Ma come funziona la surroga di un mutuo? E quando conviene farla? Ecco tutto quello che c’è da sapere.
Come funziona la surroga del mutuo?
Prevista dall’art.102 del codice civile, la surroga del mutuo è stata modificata nel 2007 dal Decreto Bersani che ha permesso il trasferimento del finanziamento in corso per il cliente da una banca ad un’altra senza costi aggiuntivi e con il vantaggio per quest’ultimo di scegliere condizioni contrattuali più vantaggiose. Non ci sono dunque costi notarili, imposte, commissioni di istruttoria della banca e l’eventuale penale per l’estinzione anticipata, anche dove era prevista nel vecchio contratto precedente la cosiddetta legge Bersani.
Con la surroga di un mutuo si può cambiare le condizioni di durata, l’importo della rata periodica e il tasso del mutuo, ma non l’importo residuo del finanziamento.
Inoltre, gli intestatari e gli eventuali garanti dovranno rimanere gli stessi anche nel nuovo contratto. In alcuni casi, la nuova banca, in presenza di maggiori garanzie reddituali, può svincolare altri intestatari del mutuo o garanti.
Quando si può fare la surroga del mutuo e quante volte?
La legge non prevede nessun limite di tempo per il mutuatario, che potrà dunque scegliere di trasferire il proprio mutuo in qualsiasi momento. Inoltre, è prevista la possibilità che un mutuo possa essere surrogato anche più volte.
Quando è consentita?
Il trasferimento del mutuo è consentito sull’abitazione principale, sulla seconda casa e sui mutui destinati ad attività commerciale e professionale. Può essere concessa anche per i mutui aziendali (fatta eccezione per le microimprese con meno di 10 dipendenti ed un fatturato inferiore ai 2 milioni di euro)..
Come si richiede la surroga di un mutuo?
Il richiedente si reca presso lo sportello della banca nella quale vuole spostare il mutuo e fa richiesta di surroga. Il nuovo istituto esaminerà la pratica, con le tempistiche e le modalità di richiesta mutuo e la vecchia banca non potrà opporsi alla richiesta di trasferimento.
In fase di richiesta sono necessari i seguenti documenti: documentazione del mutuo contratto con la vecchia banca (copia autenticata); nota di iscrizione ipotecaria (copia); documento di identità e codice fiscale dell’intestatario (o intestatari) del mutuo (fotocopia); documento dei garanti del mutuo se presenti (fotocopia); certificato di stato civile; documenti di reddito; documenti catastali dell’immobile, planimetrie e visure.
Inoltre, saranno necessari i dati della nuova banca e del referente che segue l’operazione, insieme all’ammontare del debito residuo al giorno a cui ha luogo definitivamente l’atto di surroga.
Il passaggio del mutuo deve avvenire entro 30 giorni. Altrimenti, il cliente può pretendere il risarcimento pari all’1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo.
Quando conviene surrogare un mutuo?
Dato che il mutuatario può richiedere la surroga in qualsiasi momento e anche più di una volta, capire quando conviene è un aspetto fondamentale. Naturalmente non è consigliabile farlo con pochi anni alla estinzione del mutuo, in quanto verso la fine del periodo di rimborso le rate sono principalmente costituite dalla sola quota di capitale e quindi la surroga non porta grossi vantaggi.
La surroga conviene invece se le offerte presenti sul mercato sono più favorevoli in termini di tassi e rate finali rispetto all’attuale contratto di mutuo stipulato. Dunque, dipende dall’andamento degli indici che determinano il tasso (Euribor o Eurirs).
Quando il tasso è superiore di almeno un punto percentuale rispetto a quelli erogati nel periodo di interesse, la surroga può essere una ottima soluzione per ottenere un bel risparmio economico.
Per capirlo, basta moltiplicare le rate del vecchio mutuo per la sua durata residua e le rate del nuovo mutuo per la durata del mutuo di surroga. Se il primo valore è superiore al secondo, allora conviene procedere con il trasferimento del mutuo, altrimenti no.
Se la nuova banca lo concede si può anche scegliere una durata più lunga di quella del precedente finanziamento per ridurre l’ammontare della rata periodica. Tuttavia, questo comporta un nuovo piano di ammortamento in cui la quota di interessi sarà inizialmente molto consistente. Una spesa di cui tener conto nella valutazione della convenienza economica a surrogare il mutuo.
Tassi in aumenti? Rinegoziare il mutuo o chiederne uno nuovo
Oltre alla surroga ci sono altre due strade che si possono intraprendere se la rata del mutuo è diventata insostenibile: rinegoziare il finanziamento o sostuirlo. Nel primo caso optare per diluire le rate restanti su un periodo più lungo non sembra vantaggioso dato che si pagano più interessi ma almeno la rata periodica diventa sicuramente meno pesante per il mutuatario. Si possono rinegoziare: il tipo di mutuo (dal variabile al fisso); la durata; il tasso e lo spread applicato dalla banca. Tuttavia, la banca non è obbligata per legge alla rinegoziazione del periodo di durata del mutuo su cui pesa l’età del cliente per essere accolta.
Mentre, chiudere il mutuo e accenderne uno nuovo ricorrendo a un altro istituto di credito è una soluzione che ha costi, rischi ma anche dei vantaggi. Di solito viene usata quando serve liquidità, visto che è l’unico modo con cui aumentare l’importo originario del mutuo.
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