Il 18 dicembre scade il termine per versare la seconda rata di Imu e Tasi 2017, ma sull’abitazione principale non è dovuto nessuno dei due prelievi. In questo contesto spesso si fa riferimento alla “prima casa”, ma è scorretto, perché in termini fiscali i due concetti non coincidono.
1) CHE DIFFERENZA C’È FRA ABITAZIONE PRINCIPALE E PRIMA CASA?
L’abitazione principale è l’immobile in cui si ha la residenza anagrafica e si risiede abitualmente.
L’espressione “prima casa”, invece, fa riferimento al possesso dell’immobile (si può acquistare un immobile come prima casa anche mantenendo la residenza altrove, purché nello stesso Comune) e serve a usufruire delle agevolazioni fiscali in sede di acquisto (come le riduzioni sull’imposta di registro o sull’Iva).
Quando però si tratta di esenzioni Imu e Tasi, in gioco c’è l’abitazione principale, non la prima casa.
In altri termini, chi non vive nell’immobile in cui ha la residenza, anche se lo ha acquistato come prima casa, deve pagarci sopra Imu e Tasi 2017 come se si trattasse di una seconda casa.
Inoltre, Imu e Tasi si pagano anche sull’abitazione principale se questa rientra fra gli immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9).
2) QUALI SONO LE ALIQUOTE?
Chi è interessato dal pagamento deve effettuarlo “a saldo”, cioè comprendendo anche l’eventuale conguaglio sulla prima rata. Significa che, se negli ultimi mesi il Comune ha modificato le aliquote, bisogna pagare anche la differenza fra la cifra versata per la prima rata (che faceva riferimento alle vecchie aliquote) e la seconda (calcolata con le nuove aliquote). In sostanza, entro il 18 dicembre occorre pagare l’importo dovuto per tutto il 2017, calcolato per intero con le ultime aliquote stabilite dal Comune.
La buona notizia è che i Comuni non possono ritoccare verso l’alto le aliquote Tasi e Imu stabilite nel 2015. Le modifiche sono consentite, ma solo al ribasso. È possibile anche che siano state introdotte nuove agevolazioni. Per esserne certi, è bene controllare le delibere comunali pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze (se mancano quella del 2016 e del 2017, fa fede quella del 2015).
La delibera comunale 2017 è valida solo se è stata approvata entro il 31 marzo 2017 e pubblicata sul sito www.finanze.it entro il successivo 28 ottobre. Se queste condizioni non sono state rispettate, fa fede la delibera del 2016.
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3) QUAL È LA BASE IMPONIBILE?
La base imponibile è la stessa per Imu e Tasi. Si ottiene rivalutando del 5% la rendita catastale e moltiplicandola per uno dei seguenti coefficienti:
– 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A, con esclusione della categoria catastale A/10 e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7;
– 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B, e nelle categorie C/3, C/4 e C/5 (laboratori artigianali, palestre (senza fini di lucro), stabilimenti balneari);
– 80 per i fabbricati classificati nella categoria D/5 (istituti di credito, cambio, assicurazione);
– 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10 (uffici e studi privati);
– 65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D (capannoni, alberghi, cinema, ecc.), ad eccezione degli immobili classificati nella categoria D/5, per i quali, come detto, il moltiplicatore è 80;
– 55 per i fabbricati classificati nella categoria C/1 (negozi).
Per le aree edificabili, la base imponibile di Tasi e Imu coincide con il valore di mercato al primo gennaio di ciascun anno.
Infine, la base imponibile è ridotta del 50% sui fabbricati d’interesse storico o artistico e su quelli dichiarati inagibili o inabitabili da un tecnico comunale.
4) CHI DEVE PAGARE?
ESENZIONI IMU 2017
Oltre alle abitazioni principali non di lusso, sono esentati dall’Imu i seguenti immobili:
- gli immobili su cui c’è un diritto di usufrutto o il diritto di abitazione del coniuge superstite, o ancora gli immobili assegnati dal giudice all’ex coniuge (in questi casi l’obbligo fiscale ricade su chi ha diritto a utilizzare l’immobile);
- le case di chi è ricoverato in modo permanente in una casa di cura purché non siano affittate e solo se la delibera comunale prevede l’assimilazione all’abitazione principale;
- gli immobili di cooperative edilizie a proprietà indivisa utilizzati come abitazione principale dai soci o da studenti;
- case popolari e abitazioni di housing sociale;
- l’unico immobile (non affittato) di proprietà di militari o personale delle forze di polizia;
- i terreni agricoli degli imprenditori agricoli professionali o coltivatori diretti, quelli ricadenti in aree montane e quelli che si trovano nelle isole minori.
Se l’abitazione è in affitto, l’inquilino non deve mettere mano al portafoglio: paga solo il padrone di casa.
ESENZIONI TASI 2017
Diversamente dall’Imu, nel caso della Tasi gli affittuari e tutti coloro che rientrano nella categoria degli “occupanti” (a prescindere dall’esistenza di un titolo come il contratto di locazione, di comodato o altro) pagano una quota di Tasi stabilita dal Comune in un intervallo che può variare fra il 10 e il 30%. La parte rimanente (tra il 70% e il 90%) è a carico del proprietario. Se la delibera del Comune non indica nulla, l’inquilino è tenuto a versare il 10% della Tasi. In caso d’inadempienza da parte dell’occupante, il proprietario non sarà chiamato a risponderne. Per gli inquilini, infine, scatta l’esenzione totale se il contratto ha una durata inferiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare.
Ma attenzione: l’occupante non deve pagare la propria quota di Tasi se usa la casa come abitazione principale, ovvero se ha nell’immobile ha la residenza anagrafica e ci vive abitualmente. In questi casi il proprietario versa comunque solo la propria quota di Tasi, non tutta.
Sono esentate dalla Tasi anche altre categorie (oltre alle abitazioni principali non di lusso):
- tutti i terreni agricoli;
- gli immobili di proprietà indivisa di cooperative edilizie che sono abitazione principale dei soci;
- gli alloggi sociali;
- le dimore coniugali assegnate dalla sentenza del giudice in caso di divorzio o separazione;
- gli immobili non locati di proprietà delle forze armate o di anziani o disabili residenti in istituti di ricovero;
- i rifugi alpini non custoditi e i punti d’appoggio.
COSA SONO LE PERTINENZE?
Imu e Tasi non si pagano nemmeno sulle pertinenze dell’abitazione principale, ossia magazzini e locali di deposito (categoria catastale C/2), box auto, rimesse, stalle e scuderie (C/6), tettoie chiuse o aperte (C/7). L’esenzione è garantita su una sola unità immobiliare per ciascuna categoria: se ad esempio si hanno due box, su uno dei due si devono pagare sia l’Imu sia la Tasi. È necessario che venga rispettato anche il principio della contiguità: se il posto auto è lontano dall’abitazione non viene classificato come pertinenza.
5) COME SI PAGA?
Per pagare si possono usare il modello F24 o il bollettino postale, in modalità telematica o con il cartaceo. Se Imu e Tasi riguardano lo stesso immobile occorre compilare due moduli distinti (due righe nel caso dell’F24).
Ecco i codici Tributo.
IMU
– abitazione principale e relative pertinenze 3912;
– fabbricati rurali ad uso strumentale 3913;
– terreni (Comune) 3914;
– terreni (Stato) 3915;
– aree fabbricabili (Comune) 3916;
– aree fabbricabili (Stato) 3917;
– altri fabbricati (Comune) 3918;
– altri fabbricati (Stato) 3919;
– interessi da accertamento (Comune) 3923;
– sanzioni da accertamento (Comune) 3924;
– immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D (Stato) 3925;
– immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D (incremento Comune) 3930.
TASI
– abitazione principale e le relative pertinenze 3958;
– immobili diversi dalle abitazioni principali 3961;
– fabbricati rurali ad uso strumentale 3959;
– aree edificabili 3960.
