I mutui volano e le compravendite aumentano, ma i prezzi delle case continuano a scendere. Sono queste le principali tendenze che oggi caratterizzano il mercato immobiliare italiano, come dimostrano alcuni studi pubblicati nelle ultime settimane da varie fonti.
L’IMPORTO DEI MUTUI
L’ultima rilevazione in ordine di tempo è quella diffusa lunedì dall’Abi e basata su un campione di 78 istituti di credito, pari a circa l’80% del del mercato bancario italiano. Dall’indagine è emerso che nel primo trimestre del 2015 l’ammontare delle erogazioni di nuovi mutui è stato pari a 7,897 miliardi di euro, un risultato in crescita del 50,4% rispetto ai 5,250 miliardi del periodo gennaio-marzo 2014.
Per il 2015 Nomisma stima invece una crescita dei mutui nell’ordine del 30% (a cui concorrerà ancora la componente di surroga e sostituzione), per un totale di circa 32 miliardi di euro erogati.
L’andamento è quindi positivo, ma il Codacons rileva che i numeri sono ancora lontanissimi dai livelli pre-crisi, considerando che negli ultimi 7 anni il valore dei mutui concessi ha subito una contrazione pari a 45,1 miliardi di euro.
Non solo: il trend in ascesa si sta rafforzando, ma non è una novità, come confermano i numeri ufficiali di Bankitalia sul quarto trimestre 2014, nel corso del quale le famiglie italiane hanno ricevuto mutui casa per oltre 7 miliardi, con un aumento su base annua del 25% (pari 1,4 miliardi). Nell’intero 2014 i mutui erogati hanno superato i 24 miliardi, per un incremento dei volumi pari al 13,8%.
L’Istat, invece, in un report di fine aprile ha fatto notare che in tutto l’anno scorso il mercato di mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione d’ipoteca è cresciuto del 9,2% rispetto al 2013, per un totale di 278.447 convenzioni erogate, con aumenti più decisi registrati al Sud (+13,6%), al Centro (+12,8%) e nelle Isole (+11,2%).
LA SCELTA DEL TIPO DI MUTUO: FISSO O VARIABILE?
Quanto all’eterno dilemma sul tipo di mutuo da scegliere (fisso o variabile?), ancora l’associazione delle banche rileva che, nei primi tre mesi di quest’anno, i mutui a tasso variabile hanno rappresentato il 66,7% delle nuove erogazioni complessive. In ogni caso, i mutui a tasso fisso hanno registrato un forte incremento, raggiungendo lo scorso marzo il 35% delle nuove erogazioni, contro il 18% fatto segnare nello stesso mese del 2014.
Sul versante dei tassi d’interesse, è ancora Bankitalia a far notare – in un occasional paper dello scorso 29 aprile – che il quantitative easing della Banca centrale europea può comportare “nell’immediato” una diminuzione di circa 20 punti base del costo medio dei nuovi prestiti erogati alle imprese e di 35 punti base dei mutui alle famiglie.
LE COMPRAVENDITE
In tema di compravendite, secondo l’Istat il mercato immobiliare italiano nel 2014 è tornato a crescere dopo sette anni di calo, mettendo a segno una risalita dell’1,6% rispetto al 2013, per un totale di 594.431 operazioni. L’aumento delle compravendite, ha precisato l’istituto di statistica, riguarda tutte le ripartizioni geografiche tranne le Isole, dove invece si rileva un calo dell’1%.
All’andamento positivo del 2014, inoltre, ha contribuito soprattutto il quarto trimestre, che ha fatto registrare un +4,9% su anno. Nel dettaglio, le convenzioni di compravendita di unità immobiliari ad uso abitazione ed accessori hanno registrato lo scorso anno un incremento dell’1,6%, contro il +3,2% degli immobili ad uso economico.
Guardando al futuro, invece, secondo le previsioni dell’Ufficio Studi di Tecnocasa il comparto residenziale dovrebbe raggiungere al massimo le 440mila compravendite a fine 2015, contro le 415mila dell’anno scorso. Per il biennio 2016-2017 Nomisma stima un aumento delle compravendite che porterà a oltrepassare la soglia delle 500mila operazioni, ancora molto lontano dai dati del periodo 2004/2007, quando le transazioni annue si attestavano oltre le 800mila unità.
Per l’istituto bolognese la prospettiva, superata l’ascesa, è quella di una stabilizzazione delle compravendite su livelli più bassi rispetto a quelli pre-crisi. Nel suo ultimo rapporto sul mercato immobiliare, Nomisma scrive chiaramente che “nessuna crescita travolgente è alle porte, niente di paragonabile alla prepotente ascesa che ha caratterizzato gran parte dello scorso decennio”.
I PREZZI DELLE CASE
Tecnocasa sostiene che quest’anno il calo dei prezzi delle case potrà variare fra l’1% e il 3%, a seconda delle città. Nomisma sostiene che la flessione sarà del 2,9% per le abitazioni, del 3,1% per gli uffici e del 2,6% per i negozi. La risalita delle quotazioni immobiliari inizierà solo nel 2016 e si rafforzerà nel 2017, quando, sempre secondo il centro di ricerca bolognese, il costo degli immobili salirà in media del 2,5%-3%. Allargando lo sguardo al prossimo triennio, Gabetti sostiene che l’aumento complessivo dovrebbe aggirarsi intorno al 5%.
