Potenziale di rendimento e benefici in termini di diversificazione, il mercato immobiliare ha molto da offrire come asset class d’investimento, tanto che, archiviate le ripercussioni peggiori della crisi finanziaria mondiale, gli investitori hanno ricominciato a trovare valore e opportunità in varie parti del mondo.
Quattro esperti degli investimenti del gruppo Natixis Global Asset Management, hanno perciò deciso di condividere le loro opinioni sullo scenario a breve termine del settore, e sui mercati dove pensano la ripresa si stia rafforzando.
Sul mercato statunitense – esordisce Michael Acton, Direttore Ricerca AEW Capital Management – le prospettive dei REITs (Real Estate Investment Trust) continuerà a migliorare nella seconda parte dell’anno.
Grazie a quello che definisce “il più significativo cambiamento di rotta in termini di politica monetaria cui si è assistito negli Stati Uniti negli ultimi decenni” e al rafforzamento dell’attività economica che ne deriva, i REITs possono avvantaggiarsi di un contesto particolarmente favorevole. Infatti, ricorda Acton, il mercato immobiliare è strettamente collegato all’andamento delle economie locali, con effetti di rafforzamento reciproco dato che ogni abitazione genera oltre 50.000 USD per le comunità in cui è inserita, come conseguenza del maggiore fabbisogno di merci e servizi (secondo le stime dell’Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari).
Ma vi sono altri segnali positivi – prosegue Acton – tra i quali uno passato quasi inosservato: il forte miglioramento della posizione di bilancio del governo federale. Pur rimanendo elevato, il disavanzo si è praticamente dimezzato rispetto allo scorso anno, come dichiarato dal Congressional Budget Office (CBO) degli Stati Uniti, e dovrebbe rimanere relativamente stabile nei prossimi due anni.
La domanda dovrebbe essere sostenuta dall’ingresso sul mercato di circa 2.000.000 di nuove famiglie, formatesi tra il 2007 e il 2011 e attualmente in cerca di abitazione, inoltre, per i suoi stretti legami con l’abitativo, anche il settore dello stoccaggio potrebbe registrare un ottimo andamento.
Dal punto di vista geografico – conclude l’esperto – entro la fine di questo decennio, raggiunta l’autonomia energetica, si prevede che gli Usa diverranno un esportatore netto di petrolio e, forse, anche di gas naturale. Da questa prospettiva si delinea un’opportunità potenziale nelle aree caratterizzate da una presenza significativa di fonti energetiche, azzarda Acton.
Al convergere delle attese sui prezzi di domanda e offerta – prende la parola Sam Martin, Direttore Ricerca e Strategia AEW Europe – si prevede un aumento dei volumi di investimento anche nei paesi europei colpiti dalla crisi del debito. La migliorata disponibilità di finanziamento del debito sostenuta anche dal perdurare di tassi interbancari e tassi di swap a cinque anni estremamente bassi, dovrebbe contribuire all’incremento dell’attività di investimento immobiliare nel 2013. Tuttavia – avverte Martin – è probabile che la domanda di locali ad uso ufficio in Europa resterà bassa sul breve termine, considerando il perdurare della recessione in molti Paesi europei.
Considerazioni di prezzo sono riprese da Dmitri Rabin, Senior Securitized Asset Analyst alla Loomis, Sayles & Company. Con riferimento al mercato statunitense, Rabin ricorda che fino ad aprile 2013 i prezzi delle abitazioni sono saliti dell’11,9% secondo le rilevazioni del CoreLogic® Home Price Index Report (che esclude le vendite legate a prestiti in sofferenza), aumenti con una base ampia, avendo riguardato 49 stati su 50, e non prettamente stagionali. Inoltre, – precisa Rabin – va notato che anche dopo i recenti aumenti, il prezzo delle case negli Stati Uniti, a livello nazionale, si colloca ancora il 22% al di sotto dei prezzi massimi. Quindi sussiste un ampio margine di miglioramento.
Per quanto attiene ai tassi, L’esperto osserva come quello fisso trentennale sui mutui abbia registrato un incremento notevole, che comporta una previsione di aumento del 10%–15% della rata mensile pagata dai nuovi mutuatari. Tuttavia, tranquilizza Rabin, la capacità di rimborso dei prestiti immobiliari non dovrebbe esserne inficiata “anche se il prezzo delle case aumentasse ancora del 10% e i tassi sui mutui salissero del 2%” rimanendo pressappoco allineata a quella del periodo 1981–2010. Infatti – spiega ancora l’analista – la crescita dei tassi e la capacità di rimborso non si sono dimostrati indicatori validi per prevedere l’andamento del prezzo delle case. Si considera molto più utile fare riferimento al saldo tra domanda e offerta, che delinea un quadro molto favorevole dato che il valore delle strutture vuote è vicino ai minimi storici.
Probabilmente il mercato statunitense sta vivendo una fase di risveglio dopo un lungo periodo di aggiustamento – approfondisce Philippe Waechter, Chief Economist Natixis Asset Management – e il contributo dell’investimento immobiliare al PIL è oggi positivo. Tuttavia Il recupero dei prestiti immobiliari negli Stati Uniti, in Cina e in Europa sta procedendo a ritmi diversi.
In Cina il legame tra attività economica e crescita del settore immobiliare si è indebolito dopo il 2009, determinando livelli diversi di attività in parti diverse del paese. I rischi maggiori si riscontrano in città come Pechino, Shanghai, Shenzhen e Guangzhou, ove permane una forte domanda a cui si contrappone una capacità scarsa o nulla di costruire. Secondo Waechter questi mercati potrebbero diventare più speculativi perché già saturi e perciò soggetti a forti correzioni qualora la politica della banca centrale diventasse più restrittiva. Pericolosa è anche la situazione di città cinesi più piccole, con popolazione inferiore a un milione di abitanti. Qui, quasi all’opposto di prima, si riscontra un eccesso di offerta di alloggi, per di più finanziata dal sistema bancario ombra. La combinazione di questi fattori – ritiene Waechter – potrebbe essere all’origine di numerose sofferenze.
In Europa infine, la distribuzione geografica è rilevante, benché il mercato immobiliare si sforzi di ritrovare slancio nella maggior parte dei paesi. I prezzi dell’immobiliare sono in discesa in 8 paesi su 14, per esempio in Spagna, Italia, Francia e Irlanda, ma sono in aumento in Estonia, Lussemburgo, Malta, Belgio e Finlandia. Il Regno Unito è il mercato più forte, sebbene – precisa Waechter – non si vedano ancora segni di una forte ripresa.
Come nota di cautela, vengono più volte fatti presente i rischi e i costi che l’investimento immobiliare comporta. Nonostante il crollo dei rendimenti della maggior parte delle asset class rischiose (per effetto delle politiche finanziarie degli stati e delle misure di politica monetaria espansiva) abbia reso l’immobiliare una proposta d’investimento relativamente interessante, gli investitori dovrebbero essere consapevoli dei rischi in cui incorrono, tra i quali la minore liquidità e l’oscillazione dei valori degli assets.
“I beni immobiliari sono asset ad alta intensità di capitale. Chi investe in essi – conclude Michael Acton – utilizza una leva finanziaria notevole e, ovviamente, ciò si ripercuote anche sui costi connessi”.
